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小产权房爱你容易,“拥你”难

小产权房爱你容易,“拥你”难

转自tdlzw.cn/show.asp?id=897
【案情】
   14年前,城镇居民王先生向农民陈某购买了大兴一处农家院,此后这个院子被拆迁,王先生得到18万余元拆迁款,陈某得知此事后起诉要求分钱。11日记者从市一中院获悉,法院判决王先生分给陈某2.3万余元拆迁款。
  1995年,陈某将自家宅基地上共113平方米的房屋,以6.5万元的价格卖给王先生。2001年,这处房屋被划入拆迁范围,王先生获得拆迁补偿款18.8万元。2007年,通州宋庄画家“小产权房”案,让许多卖了宅基地房的农民看到了“钱”途,起诉房屋买卖合同无效要求还房。陈某售出的房屋此时已被拆迁,陈某决定起诉要求返还拆迁补偿款,扣除买房款等后应还近12万元。
【法院裁判】
    法院在判决书中认为,我国法律、法规禁止宅基地买卖。王先生与陈某之间房屋买卖的行为应认定为无效。法院同时认定,尽管房屋买卖合同无效,陈某通过公平的买卖行为,已经获得与当时房屋价值等值的房款6.5万元。陈某是因为房屋在拆迁时升值,确认合同无效能获得一定利益才提起诉讼,在一定程度上违背了诚实信用的原则。
  法院认为,虽然涉案房屋的拆迁补偿款高于房屋买卖价格,但是因房屋升值所导致,而且是政府对王先生拆迁后的安置问题进行的基本补偿,王先生并未因此而获利,返还拆迁款对王先生显失公平。最终,法院确定王先生按照20%的比例返还陈某拆迁款(除去房屋价款外),数额为2.3万余元。

【评析】
   宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,不允许随意转让。目前,农村私有房屋买卖中,买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了农村集体经济组织的权益。因此,法院确认双方签订的房屋买卖协议无效是正确的。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此农村宅基地上的房屋转让后,房屋被拆迁的,其宅基地补偿款应归宅基地使用权人所有,房屋拆迁补偿款应归受让方所有。房屋拆迁补偿款是政府对房屋买受人拆迁后安置问题的基本补偿,因此因房屋升值获得高额拆迁款请求返还的,违背了诚实信用原则
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