赵海均：房地产政策需要维稳
赵海均：房地产政策需要维稳
“五一”节到了，需要给房地产争论做个小结，否则：一天到晚的争论难免让大家陷入到口水之中；消费者也会始终处于恐慌的状态；更重要的是，决策者可能有整日如芒在背，被舆论“绑架”的感觉。
不难看出，国务院17日下发的关于房地产调控的新政“国十条”已经有了明显的效果。一些地方的房子成交量明显下降。这是几年来，中央政府不得已的重拳，政策调控的目的和靶向都很明确。
然而，根据上海等地的情况来看，一些开发商开始推迟开盘，或者说是捂盘，因为谁先降价，将会遭受到同行攻击。因此，推迟开盘成为房地产商的主要选择。不过，在政策过后的适当时机，开盘还是必然的，有可能还将伴随新一轮价格的上涨。
对此有不少人认为，从2003年以来，出台的政策越多，房价涨得越快，开始埋怨涨价是调控的结果。实际上这种埋怨是本末倒置，因为现实是房价上涨后才出现调控，而不是调控后才出现房价上涨的情况，因此说越调越涨没有道理。还有人提出要出台相应的税收政策等，现在看来需要冷静，不能操之过急。更重要的是要理出头绪，从长远和发展的角度来看待和处理问题，对此也需要对已经过去的事情做个小结。
一、房价上涨的两个动因
近年来房价上涨过快主要有两个动因，第一是经济发展的结果，第二是经济发展不平衡的结果。
房价因经济发展而上涨是必然。中国经济在快速增长，而随着社会经济的发展、收入的增加，人们对居住的追求越来越高，特别是城市化进程在加快，因此房价上涨是必然。
另一方面部分地方房价上涨过快是发展不平衡的结果。像北京、上海等大城市经济发展得很快，就业的机会也多，同时社会资源、财富都过多的集中到这些地方，这些地方的就业机会多，福利待遇也好，所以说人们向这些地方拥挤。无论是从就业机会、收入、分享社会资源带来的财富等等，都会吸引更多的社会要素涌向那里，因此也助推了这些地区房价的过快上涨。这实际上是由于区域间发展不平衡的原因。
二、房市需求的三个层面
第一，在目前的房市需求中，刚性需求仍然是第一位的。根据统计数据，这些年每年都有上千万的年轻人成家立业，其中不少人集向这些核心城市，或者说是发达城市。这种刚性需求约占到60%到65%左右。
第二是保值需求。物价持续上涨，投资的渠道又不多，所以说保值需求是许多城镇居民，包括富起来的农村进城居民本能的想法。保值需求在住房的需求中不算少数，估计占到20%到25%左右。
第三是投资需求。社会上的闲散资金比较多，特别是像浙江等沿海地区不少人手中的闲置资金更为富裕，找不到好的投资方向，因此大都投向了保值和增值能力最强的地方，在中国最好的地方就是房产。这类人群不多是市场中的投机者，但实际上，房价的疯涨主要是由这一部分人与开发商合谋造成的。
三、房价在三类城市的表现
从全国来看，房价普遍有所上涨，应该说这是城市化进程中的一种必然现象。
但是从地区来看，像北京、上海、深圳、杭州等城市，房价奇高，超过了大多数人的购买能力。第二类像南京、重庆、天津、武汉等从去年下半年特别是今年以来，房价上涨过快。第三类是其它的省会城市房价偏高。对于三线城市和县镇这些地方，房价基本是稳定在一种正常的状况，还有不少地方甚至有点“冷”。
房市的表现可以从全国的监测中看得一清二楚。
四、房市调控的长期目标与短期政策
房价成为社会的热点，人们广泛关注、议论，特别容易形成对消费者和政府的挤压，因为社会民众包括媒体天天在议论房价，会加重社会对房地产问题的关注程度，从而让这个问题成为社会的焦点问题。在关注的群体里，不同的利益集团出于不同的目的，基本上都会从各自的立场出发谋求推动政策之变。消费者是弱势群体始终受压。
从房地产商层面看。在2009年之前，房地产市场中最大的受益者是房地产商，他们的平均利润在37%以上，这是推高房价的主要方面。当经济出现危机下滑的时候，特别是2008年的金融危机以来，为了使经济快速恢复，因而政策便倾向于房地产开发，希望房地产能成为带动经济增长的领头羊，结果更助推了房价的上涨。当经济回升、物价上涨的时候，舆论开始倾向调控，这时一度充当经济拉动主力的房地产商意见最大，因此这个群体对政府的调控政策影响之大。
从地方政府层面看。这几年地方政府基本上都成了新时代的地主。进入2010年以后，出现房价的疯涨和过快增长，更加剧了地方政府土地财政收入的增长，所以说对于房价上涨地方政府有相当的积极性。
从中央政府层面看。在经济发展过程中要保持经济增长，又要保持社会稳定，首先要保证民有所居。然而由于国家的经济发展不平衡，出台的政策如果针对性不强，则毫无影响力，如果政策严厉将会影响到整体经济的发展，所以说中央政府的调控一直处于两难的境地。
然而现在的情况已经非常明了，必须从长远来看待房地产问题，不能陷入到房地产问题的日常纷争之中，否则对经济的持续发展将是非常不利的。从实际来看，没有一种办法可以保证所有的人都满意，因此政策追求的目标不是力求让方方面面都满意，而是要从大局、从保持中国经济的平稳发展出发。也就是说，保持中国经济的平稳增长和平衡发展是政策的主要目标。
鉴于房价问题主要集中在几个城市，最多也就十几个城市，因而政策要有更加明确的针对性。第一，对于核心城市要保证其民有所居。像北京、上海这些城市，控制地价和房价难于上青天，因此只有在放开高端市场的同时，大力兴建经济适用房和廉租房。第二，对于像南京、重庆、天津、武汉等几个城市房价相对偏高的城市，政府应两手出击，一方面要解决经济适用房，另一方面要保证房价的稳定性，关键要从政府收益，开发商利润，政府的收费等方面进行严格审查，这些地方的重点是控制房价。
用税收调控房地产是“小题大做”，因为无论出台物业税还是消费税，都要先从法理上分清物业税、财产税、消费税等一些概念，同时还要修改相关的税法。从长远来看，遗产税可以解决许多问题。然而，为一时之计而动长远之大政需要慎重考量。因此，相关的金融政策和财政政策以及对把责任落实到地方政府的肩上才是根本。
从金融政策来说，在核心城市和几个二线城市可以对二套房和三套房有所限制，防止拥有多套的住房。对于其它的省会城市、三线城市和城镇化重点发展地区，必须保证市场的稳定性。这些地方房价一般也就在三千块钱左右，不超过五千元，炒房的可能性不大，因此也兴不起大浪。从长期来说，必须保证绝大多数地方房地产市场的稳定性。相反要放松对三线城市的许多限制，能把过剩资金吸引到这些城市也就促进了平衡发展。
总而言之，保持中国经济的平稳增长很重要的就是要保持房地产市场的稳定。而保持房地产市场的稳定，从更高的层面来说，就是防止被房地产商绑架，最重要的是防止被舆论绑架，否则政府将始终处于一种如芒在背的境地，这样的话，必然会不断地导致政策的反复，从而更增加调控的难度。
作者 赵海均 2010-4-30
祝大家“五一节”快乐！
