纳丹堡维权

首先我把近日在新浪看到的一篇新闻转出来，大家注意看中间红色部分。最的我们三问分析师:

多家大牌房企楼盘遭遇业主集体拒绝收房事件//www.sina.com.cn  2009年01月16日 07:46  每日经济新闻
　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　自去年底以来，万科、龙湖、保利等大牌房企旗下的楼盘相继遭遇了业主集体拒绝收房事件。业内人士预测，大批2007年末、2008年上半年销售的商品房，将集中在今年竣工并交房，届时，会有更多的业主因为房价下跌而拒绝收房，并形成大规模的退房潮。业内人士估计，今年将有6亿平方米的待竣工房，这对众多房企来说，无疑是一场考验。

　　苗头：多地业主拒收房

　　今年元旦刚过，上海万科金色雅筑的业主便给 《每日经济新闻》记者打来电话，反映金色雅筑的房屋隔音板过薄，以及面积严重缩水，并就此认为之前约定的合同条款显失公平。业主以此为由拒绝收房，要求房企整改并赔偿损失。

　　2008年八九月间万科连续大幅降价，9月，上海万科金色雅筑曾经历过一场退房风波。虽然万科的态度强硬，业主没能成功退房，但却留下了“后遗症”。在金色雅筑的论坛上，已经有人以上述问题为由，号召万科业主集体退房。

　　2008年12月中旬，保利地产(16.05,0.00,0.00%,吧)在广州的首个限价房项目——保利西子湾也遭到了业主们的集体拒绝收房。业主要求保利地产根据业主指出的质量问题，对西子湾进行质量整改，并且赔偿业主们的损失。

　　2008年的9月，成都龙湖翠微清波二期业主向龙湖地产提交了《翠微清波业主告知书》，集体拒绝收房。在告知书中，业主提到了龙湖翠微清波存在的几种楼盘品质瑕疵，并拿成都2008年开始实施的“一户一表制”说事，要求开发商必须为翠微清波1980户业主安装一户一表。如果放在往年，这样的理由本来不应成为退房的理由，由于翠微清波在2007年~2008年经历了价格的大跳水，业主为此平均多支出1000元/平方米~2000元/平方米，这或许才是业主退房的真正原因。

　　广州万象新都的业主们认为，拒绝收楼是减少亏损、迫使房企赔偿的最后筹码。业主们在要求补偿的方案里提出，“房价下跌给前期买房的业主造成了几万元到几十万元的损失”，业主们要求房企赠送每位业主5~8年的管理费，管理费从原来的1.8元/平方米降低到1.2元~1.4元/平方米，将原为800元/平方米、1000元/平方米的装修标准分别提高到1000元/平方米、1200元/平方米。

　　上海浦东一楼盘离交房尚有大半年时间，一些业主甚至已经等不到交房，仅凭目前在建工程出现的设计瑕疵，就要求房企退房和补偿。

　　理由：质量、规划有缺陷

　　保利西子湾业主拒收房的主要依据是西子湾的房屋质量差。但是如果质量还能凑合，那么规划的变动和房屋建材的使用，也会成为业主拒绝收房的依据。

　　河北省三河市纳丹堡的业主就认为，房企违反了先前的许诺，所以拒绝收房。业主在“集体拒绝收房通知书”中写道：“擅自变更小区规划，增建房屋，将多处规划绿地改建为变电站，且大大缩小了原规划的楼间距，小区绿化率承诺45%，实际绿化目前只有几棵小树和一些大坑，与沙盘展示大相径庭……”房屋使用的建材，也成为三河市纳丹堡业主拒绝收房的一大理由。三河市纳丹堡的业主们认为，房屋窗户、电梯等都与合同约定不符。

　　此外，合同约定面积和实际测量面积的不一致，也成为业主们集体拒绝交房的一大理由。

　　“业主们所说的质量问题，如果搁在往年，通常不会造成如此大规模的业主集体拒收房事件发生。”易居房地产研究院分析师薛建雄认为，主要原因是去年以来的房企降价，业主心里难以接受，因此想方设法挑毛病，让房企退房。
　　一位酝酿集体退房的业主也坦言，如果房价上涨，即使房企交的房子质量问题再多，只要不影响正常的居住和使用，自己也不会拒绝收房。因为，房价的上涨完全可以弥补房屋质量带来的损失。

　　预计：10月现“拒收房”高峰

　　据国家统计局、中国指数研究院的统计，截至2008年11月，全国在建商品房面积为25.5亿平方米，2007年和2008年两年全国住宅销售面积约为10亿平方米。业内预测，其中有6亿平方米正处于施工期，将在今年或明年竣工。

　　薛建雄介绍，一般10月份左右会是新房交付的集中期，这一时期，或许会爆发大规模的业主集体拒绝收房事件。因为，2009年的楼市还将延续2008年的低迷，部分区域新房价格甚至比2008年还低。

　　他认为，房企一般不会同意业主退房，但是会采用一些隐性的安抚措施，比如送家电、送装修、送家具等。

　　一家目前正遭遇业主集体拒交房的房企表示，业主提出的质量问题，只要能得到有关部门的认可，他们都愿意进行整改，达到业主的要求。

　　大部分业内人士表示，只要业主不退房，房企一般还是愿意与业主商量，作出一定程度的让步。事实上，除了安抚和应对诉讼外，房企并没有更好的解决办法。但是，这样的隐性安抚手段，也会让部分业主认为，不参加集体拒收可能会吃亏，从而诱发更大规模的集体拒收房事件。

<---转载完--->

纳丹堡业主联盟三问分析师：

在分析师薛建雄说过的这些话，不是太有水平的话，至少是没有经过深入分析的话，因任何一个不知情的人都以随口说出这样的话，不用分析，也没有表达广大业主气愤的真正原因。

一问分析师：你知道纳丹堡规划设计和建起来后的差别有多大吗？
在这里笔者可以代表广大业主告诉你：差别在于，比如你想取个老婆，但嫁给你的则是一个太监，并且是一个屁眼还长了痔疮的太监。根本没有能用的地方。

二问分析师：请问你敢在工地里安居乐业吗？
现在还是一个施工现场的楼盘，开发商说要到6月一号完工，工地还在大面积施工。业主们家里上有老下有小。如果分析师觉得掉到坑里，和住在烟尘滚滚的工地里，甚至孩子掉到坑里，也可以接受的话，那么我相信很多业主愿意免费租给分析师住几个月。

三问分析师：看过楼书、沙盘和合同和现场了吗?
全集业主向你保证， 一看完你想说的第一句话将是：靠，新国中怎么会有这么无良黑心的开发商。

张海亮律师

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购房人可以退房的几种情形
1、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以要求退房并要求开发商赔偿损失。　
  2、房屋质量不合格。首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。　
  3、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。
4、开发商把房子抵押。
5、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。　
  6、延迟交房。是指到了合同中约定交房日后，业主迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。　
　7、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。　
　8、开发商未购房人同意变更设计。　
　9、由于开发商的原因，在合同约定的期限内无法得到产权证

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房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

     商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

   这里需要说明的一点是，对于出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围内之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未定入合同，不应视为合同的内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》以及最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。

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很多人（特别是媒体、开发商，也许还包括一部分业主）认为，业主退房或维权的增多，源于房价的下降，源于大环境的影响。但这种说法其实掩盖了这类案件的法律本质，是将经济问题与法律责任混为一谈，有转移视线之嫌。
从法律上来说，生效的合同，就是当事人之间的法律，双方均应全面履行。对于期房买卖合同，开发商对房屋的品质既然有了切实的允诺，那么不管在交房时房价是涨是落，开发商都应保证这些承诺的实现，这也是他必须要履行的义务，否则即构成违约。如果开发商造出的房子达不到初始合同约定的条件，那么，即使房价涨了很多，业主同样有权追究开发商的违约责任，如对于面积超出3%的部分可以拒付房款，对于墙壁地板的裂缝要求其修补等等。
至于在房价上涨时，很多业主没有提出索赔，并不表示开发商不存在违约，也不表示开发商不应承担法律责任。从法律上来说，只是业主放弃了自己的权利，自愿承担了开发商本应承担的房屋开发质量风险而已，这种现象，本质上是一种经济行为。同样的道理，在房价下降的时候，业主本已承担了产品贬值的损失，如果再要业主承担开发商违约造成的更多损失，这对业主就太不公平了，因此，这时业主拿起法律武器来维护自己的权利，则是再正常不过。否则，开发商在房价上涨时已经逃避了自己本应承担的责任，获取了足够的暴利，现在房价下降了，还想两头通吃，让业主承担全部损失，未免也太过霸道！
因此，广大的维权业主们，请挺直你们的腰杆，你们的维权，追究开发商的违约责任，是你们行使自己的正当权利，不需要理会任何经济方面的质疑，你们的主张，不仅于法有据，而且天经地义。相反，如果开发商对你们不予补偿，才是真正的“趁火打劫”！
作为律师，更作为一个社会人，我鼓励和支持你们的行动。西方法学家耶林说，“为权利而斗争是对自己和社会的义务”，你们的维权，在结果上将不只是争取自己的利益，更是对社会法制化的一大贡献。因为，只有通过大家的斗争，才能使强势者低头，使无良开发商正视自己的错误，使房地产市场走向健康，使中国置业者不再为危房劣房所困扰。
或许，居者有其屋的目标，通过你们的努力，可以上升到居者有好屋的目标！
因此，请拿起你们的权利，一起去“斗争”！