纳丹堡维权

南京95名业主获赔违约金200多万元

95户业主相继状告南京两家房地产开发公司，要求其承担因房屋逾期交付的违约金，并尽快办理房屋交付手续等。近日，江苏省南京市中级人民法院对这起群体性案件作出了终审判决，支持了业主诉求。
　　原告陈某等95户业主与被告南京两家房地产公司签订商品房买卖契约，约定：两被告应于2005年6月10日前将房屋交付原告，逾期交付由两被告按照每天万分之三计算，向原告支付逾期期间已收房款的违约金。
　　契约同时约定，两被告在取得有关工程验收合格证明文件后，方可将该房屋交付原告使用。契约第十条第一款还约定，两被告交付该房屋时，应书面通知原告，原告应在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收并与两被告办理交接手续。原、被告双方交接钥匙，签署房屋交接单，即为交付。
　　2005年6月8日，被告向原告发出致歉函，告知所购房屋将延期交付，同时承诺将恪守《商品房买卖契约》中约定向原告支付逾期违约金。6月17日，被告通知原告于2005年6月25日办理入住手续。但不少业主到现场后，认为房屋不具备交房条件，拒绝与被告办理房屋交接手续。
　　2005年8月中旬，原告陈某等95户业主向江苏省南京市雨花台区人民法院提起诉讼，要求两被告承担逾期交房的违约金，并履行交接房屋的义务等。
　　一审庭审中，两被告辩称：2005年6月19日，即组织工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位，完成了竣工验收。竣工验收意见均为合格，符合交付条件。此案审理中，被告还当庭出示了2005年11月8日取得的由南京市雨花台区建筑安装工程质量监督站出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
　　一审法院经审理认为，由被告组织的设计、勘察、施工、监理四方验收（建设工程竣工验收报告），仅表明房屋本身质量合格。两被告虽然在2005年11月8日取得了由南京市雨花台区建筑安装工程质量监督站出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但均不能证明其取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件的具体时间。且两被告在房屋符合交付条件后，也未能履行书面通知原告收房的义务，亦没有向原告实际交付房屋。故原告要求两被告承担违约金的诉求应予支持。
　　关于违约金的计算标准问题，一审法院认为，应当以逾期交付使用期间同地段同类房屋租金标准为基础，即以每天已收房款的万分之二的标准，计算支付逾期期间违约金为宜。
　　据此，法院判决：两被告共同支付原告逾期交房违约金，计算时间自2005年6月11日至2006年1月20日止；两被告于判决生效后3日内履行交接义务。
　　据此，95位业主共获得房屋逾期交付违约金200多万元。
　　一审判决后，两被告不服，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院经过审理驳回了上诉，维持原判。

许律师点评：
1、房屋交付应当具备什么条件
　　在这起业主“大获全胜”的诉讼中，江苏省南京市两级法院均对房屋交付条件作出了具体阐述，无疑对正在买房或考虑买房的人提供了清晰明了的法律参考。
　　南京中院的审判长在剖析这起案件时指出，在双方对房屋交付应取得哪些工程验收合格证明文件无约定的情况下，应从法定。
　　依据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
　　由此可见，国家对建筑工程、建筑质量实行的是备案制度。但该备案制度不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告，同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容。如《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
　　因此，本案中，由被告组织的设计、勘察、施工、监理四方验收（建设工程竣工验收报告）仅表明房屋本身质量合格，而房屋的交付还需取得由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，否则不能视为符合交付条件。