~叶子~

扬子晚报9月19日报道

幕后

开发商心态

买房人这么踊跃，连三五年后的刚需群体都提前出手了，那么，开发商应该是喜上眉梢了，涨价冲动似乎也该跟着需求“释放”了。可是，情况却完全不是这样的——

不敢争当涨价“领头羊”

记者昨天在南京各大售楼处采访时，最大的感受是开发商明显低调很多，有的楼盘不声不响提前几天便开始认购，有的楼盘则不对外宣布开盘，私下里打打电话发发短信联系买房人。而更为低调的则是价格，虽然不少消费者此前都担心，市场转好开发商会不会涨价，但从昨天的开盘情况来看，多数楼盘开出的房价都比较平易近人，大幅涨价的情况几乎绝迹。

“你问开发商想不想涨，肯定想啊，只不过他不敢涨，一涨就死定了。”一位长期研究南京楼市的专业人士表示，新的调控政策随时有可能出台，中央级媒体的表态也令开发商寝食难安，谁都不敢做“领涨者”，一来会遭到买房人的冷落，二来也容易被政府部门“盯上”，成为反面教材。“所以大家都在低调卖房，趁新一轮调控政策尚未出台赶紧跑量。”

热卖恐招来新一轮调控

在周末来临之际，一条微博曾引来热议。工作人员发起讨论，周末有如此多的楼盘，去化率会有多高，会有什么样的结果。这条讨论吸引了很多人来评论，包括一些开发商的销售人员、买房人和媒体人士。有人担心，“如果这近2000套房源能达到60%的去化率，是否会引来政策层新一轮的调控呢？”一位销售员这样表示。

而昨天很多楼盘的热销似乎也证实了这个担心。名为“刘*南京”的道：“几乎所有项目传来的都是捷报，政府该坐不住了吧。”这代表了很多买房人的心声和开发商的顾忌。一些开发商私下表示，卖得好虽然令人欢喜，但是如果市场热得太快，还真怕政府再调控，好不容易观望期才结束，市场要再跌入低谷，接下来的日子就更难过了。

幕后

中央媒体表态

开发商的担心，不是没有道理的。请看两大权威媒体在“金九”之际罕见的密集表态——

新华社七驳“楼市即将回暖”

从楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来特别是在“金九”头两周楼市确实显现出量价齐升态势的时候，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。

8月30日

“必须打击开发商‘逆市操作’”

9月10日

“政策不会容忍房价报复性上涨”

9月13日

“警惕负利率格局助长房价猛涨”

9月14日

“房地产市场还谈不上‘回暖’”

9月15日

“弄清空置房根本不是什么难题”

9月15日

“房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要”

9月17日

“调控应该态度更鲜明、立场更坚定”

人民日报六发“二次调控预警”

在大多数媒体还没有对最新一轮调控效果进行质疑的时候，人民日报率先用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，人民日报接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是人民日报第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。

8月17日

“别让楼市调控成了‘百日维新’”

8月20日

“房产税呼之欲出下半年或出新政”

8月30日

“别再夸大楼市刚性需求”

8月31日

“房价合理回落是大势所趋”

9月9日

“保民生就要坚持调楼市”

9月15日

“楼市调控已到关键时期不可动摇”

幕后

调控姿态

那么，情况是否真如中央媒体所“暗示”的那样呢？17日，银监会刚刚表明没有后续房产调控政策出台。但是，不仅南京，全国多个城市的楼市均疑似“回暖”。据称国务院已开始调研楼市“回暖”，新一轮调控政策的“脚步”，还离我们有多远？

楼市会不会“再调控”？

可能，因为调控不影响经济增长

一些开发商乐观地认为，房地产业还是支柱产业，为了经济的增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。对此，专家指出，楼市调控并不影响保8目标，政府并无后顾之忧，开发商不可心存侥幸。

南京大学经济学院博士生导师高波教授告诉记者，“前两天看到国家统计局局长公布的数据，1-8月份全国房地产开发投资增长同比高达37%左右，这表示在上半年史上最严厉的楼市调控之下，虽然销售大幅下滑，但房地产投资仍然保持较高的增长，房地产对经济的贡献并没有减弱。说明楼市调控没有影响整个经济增长。”

前不久，任志强来南京出席太湖论坛时也认为，房地产并不会拖累全年保8的目标。“房地产对宏观经济的影响大约在2个百分点，没有这2个百分点了，也不影响保8，所以政策不会缓和。”

在这样的大前提下，如果房价出现报复性反弹，政府启动新一轮宏观调控也就不会再有顾虑。

调控最快10月能启动？

不一定，要看有没有报复性反弹

最近中央级媒体频频发出新一轮调控可能启动的声音，另有媒体甚至提出新调控就在10月启动。专家认为，这些风声更多地是在对开发商予以警示和震慑，调控的利剑高悬，但不一定真正落下，如果房价出现大幅反弹，才会促使政府再出猛招。

一位开发商指出，“最近调控的风声渐紧，我觉得这是政府在发出警告信号。从目前南京的市场来看，这种震慑还是有效果的，本周开盘卖得好的，还都是优惠幅度比较大的”。

高波教授也认为，目前的楼市还不能视为从回暖走向繁荣，仍然处在复苏往回暖的阶段，消费者不降价就不出手的特点还比较明显，从目前来看，本轮调控的效果还是成功的。“九月本就是楼市销售旺季。下半年继续紧缩型调控是肯定的，但调控有两种，一种是维持现状，一种是再出新招。如果销售正常，不会猛然放量，销售增长保持在10%-20%，价格稳定，那么调控将维持现状；如果销售量猛增，房价出现报复性反弹，目前的风声就将会变成真正的调控政策。”

楼市调控还有几张牌？

政策储备充分，不排除有“核弹”

对于新一轮的宏观调控，专家认为，政府有着充分的政策储备。

加息此轮“负利率”已持续了7个月。最近，有关加息的呼声也日渐高涨。不过，有媒体称，央行在加息政策这方面一直都有预案，采取加息还需要有一段观察期，起码要CPI上涨高于3%持续3个月以上，才会引入明确的政策。全国七、八两个月的CPI都已超过3%，九月的CPI指数也因此显得很关键。


征税物业税和房产税一直是新政以来热议的话题，不过专家认为，闲置税征收的可能性更大。高波教授认为，闲置税是对楼市投机者的精准打击，“如果你有两套房，一套自住，一套如果拿来租赁，有租赁税发票，那也不算闲置，如果既不住又不租，就应该征税。”

限制购房套数和异地购房国十条规定，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但目前除北京外，其他城市基本还没有对购房套数下指标。专家认为，如果房价猛涨，这一政策也有可能在多个城市普遍实行。此外，异地购房目前仅是贷款有限制，并没有禁止购买。

加强住房保障高波教授指出，住房保障不仅是民生工程，也可以有效平抑市场房价。

这些都是可想而知的手段，而任志强前些日子所坦白“最害怕”的“政策核弹”到底是什么，目前谁也不敢预测。

(本文来源：新华报业网-扬子晚报 作者：马祚波 张遥 王烨)