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郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司租赁合同纠纷案民事判决书


河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2011）开民初字第2854号

原告：李民江，男，1971年*月*日出生，汉族，住河南省新郑市城关镇新华路中段*号。
委托代理人白晓宏，河南国基律师事务所律师。
被告：冷萍，女，1968年*月*日出生，汉族，身份证号码：******************，住河南省开封市顺河回族区建设路锌厂院*排*号。
委托代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。
被告张洁，女，1965年*月*日出生，汉族，身份证号码：******************，住河南省开封市鼓楼区大王屯东街*号楼*单元*号。
被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司，住所地郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇年宝龙广场A区。
法定代表人：张建英，总经理。
委托代理人：虎子鑫、申涛，河南昭惠律师事务所律师。
原告李民江与被告冷萍、张洁、郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人白晓宏，被告冷萍委托代理人黄琨，被告张洁，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司委托代理人虎子鑫、申涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年4月购买了位于郑东新区农业东路与九如东路交汇处的郑州宝龙城市广场A区原夜总会主题楼。因被告冷萍、张洁已承租该房作为郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司的营业场所，出售方当时将房屋转让事项通知了被告，并告知被告从2010年5月1日起直接向原告交纳房屋租金。后被告未按照约定向原告交纳房屋租金，原告于2011年1月4日、2011年1月7日两次向被告发出催交租金通知书，但被告仍置之不理。原告认为根据合同约定被告已构成根本违约，便于2011年1月24日向被告发出解除租赁合同通知书，通知被告解除合同。被告至今仍占用原告的房屋拒不搬出，给原告造成了重大损失，故诉至法院，请求判令被告停止侵害，向原告返还房屋，支付原告拖欠的租金2801448元，支付原告违约金466908元，并赔偿原告自2011年5月1日起至被告返还房屋时给原告造成的全部经济损失。
被告冷萍辩称，自已与张洁曾是被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司的股东，争议房屋是在公司设立过程中与郑州宝龙置业发展有限公司签订租赁合同租来当经营场所用的，公司成立后即由郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司取代冷萍、张洁继续履行租赁协议，这一点也得到了郑州宝龙置业发展有限公司的允许。原告李民江在购得争议房产后开始与郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司存在租赁关系，原告所述房屋由冷萍、张洁继续使用与事实不符，争议房屋是由郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司使用的，已与冷萍、张洁无关。原告提交的2011年1月24日解除租赁合同通知书上面自己的签名及日期均属实，确实是那一天签的字，冷萍、张洁已将各自的股权转让给孙海燕，即使原告与郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司之间的租赁合同已解除，此案也与冷萍、张洁无关，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张洁辩称，2008年4月16日与郑州市宝龙置业发展有限公司签订房屋租赁协议一事属实，是自己和冷萍去和出租方谈的，2010年10月股东发生争议前三名股东均参与酒店的经营管理，股东之间发生争议后，公司管理有点乱。其他答辩意见同冷萍的意见。
被告四季温泉酒店辩称，本案原告不是租赁合同的当事人，根据合同的相对性，原告不能行使出租人的权利，故租赁合同并未解除。根据郑州宝龙置业发展有限公司与四季温泉酒店之间租赁合同的约定，被告四季温泉酒店享有12个月的免租期，而四季温泉酒店2010年1月6日才开业，故原告要求租金没有合同依据，对原告的诉讼请求不予认可。
经审理查明：2008年4月16日，被告冷萍、张洁为在郑州市郑东新区设立企业经营娱乐、洗浴项目与郑州宝龙置业发展有限公司签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，约定由二人承租郑州宝龙置业发展有限公司位于郑州市郑东新区农业路与九如路交汇处的郑州宝龙城市广场A区原夜总会主题楼（1—4层）及编号为AF025、AF026、AF027、A1148、A1149、A1154、A1155、A1156，原设备房的店铺，租赁场所的建筑面积以图计算为6064.67平方米，其中主题楼为5168.34平方米，租赁期限暂定为10年，自2008年12月16日起至2018年12月15日止，租赁场所的实际交付日即为租赁起算日，免租期为12个月，自二被告开业之日起开始计算，免租日届满次日起即为计租日，免租期间所产生的一切管理费、水电、煤气、通讯等相关费用均由冷萍、张洁承租；承租方的开业日为本合同项下租赁场所开始对外营业之日，但最迟不得迟于双方约定的2008年12月16日。如承租方在合同期限届满面或合同续订，在占用期间承租方需每个月按相当于合同期限届满前或者合同解除前最后一个月租金200%的标准向出租方支付租金，不足一月的按一月计算，且出租方有权按照法律程序索回租赁场所及合同期限届满或者合同解除后占用租赁场而发生的一切损失和费用。关于租金、管理费和其他费用，双方约定按租赁年度计算，自租赁起始日起，每满12个月为一个租赁年度，第一年度免租，主题楼第二年度月租金为253454元/月，第三年度为233454元/月，第四年度为271131元/月，双方同意自第五租赁年度起（含第五年度）月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增5%，直到合同租期结束，承租方应于每月1日向出租方及经营管理公司支付租金，当月管理费和上月发生的水电、通讯等其他费用，如遇节假日可相应顺延，但最迟不得迟于该月5日；如承租方逾期支付租金，管理费和其他费用，每逾期一日，承租方应向出租方支付应付但未付款项的3‰作为违约金，关于违约责任及合同解除、终止，双方约定以下情况视为一方根本违约：承租方未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费及其他费用，且承租方未能在15天内付清所有未付款项，包括利息和违约金；承租方未能履行本合同的其他条款，且承租方未能在15天内给予纠正的。如承租方有上述违约情况发生，将丧失本合同中约定的所有权利，出租方有权单方解除合同，并有权要求承租方必须在5天内搬出租赁场所；本合同任何一方根本违约或者存在其他其他严重影响对方利益的行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。关于退还租赁场所，双方约定无论任何原因，本合同解除或者终止后，承租方应在合同解除或者终止次日起5日内迁出租赁场所，并于次日起不得在租赁场内从事任何商业活动。双方另约定了文告策划、管理、装修、交付场地，争议解决处理等事宜。
工商登记档案显示，2009年9月21日，张洁、冷萍、张建英三人作为发起人（股东）向工商行政管理部门申请设立郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司，注册资本为10万元，经营范围为酒店管理、商业服务，首次股东人决议及公司章程显示股东张建英为该公司的法定代表人，执行董事兼经理，股东张洁为监事，根据2009年10月20日股东会决议，三股东通过了公司章程修正案，将公司的注册资本提高为600万元，其中张建英出资比例为50%，张洁出资比例为17%，冷萍的出资比例为33%，营业执照显示公司成立日期为2009年9月25日。2010年4月9日，郑州宝龙置业发展有限公司决定将二人承租的房屋其中四套（A1270、A2163、A3162、A4002）出售，通知二人自收到通知之日起三日内对是否对承租房屋行使优先购买权以书面回复的方式进行确认，逾期将视为放弃优先购买权，届时公司将向第三人转让该房屋；被告冷萍、张洁未按通知行使优先购买权。2010年4月30日，郑州宝龙置业发展有限公司与原告李民江签订商品房买卖合同四份，将5168.34平方米的主题楼卖给了李民江，相应合同在房产管理部门进行了备案，李民江支付了相应价款，取得了房产的所有权。
2010年6月9日，原告李民江作为新出租人，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司作为承租人，郑州宝龙置业发展有限公司作为原出租人，交通银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人签订四方协议一份，约定郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司作为争议房产的承租人知晓并同意郑州宝龙置业发展有限公司与郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司上述租赁合同终止，李民江为作房屋的新产权人按照原租赁协议的内容与郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司重新签订租赁合同，明确双方的权利义务，但租金价格及支付、租赁到期等条款不得改变，以保障郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司的承租权。四方另就银行抵押权行使问题作出了约定。2011年1月4日，原告李民江向三被告发出催交租金通知书一份，要求三被告按照《宝龙城市广场商业店面租赁合同》的约定，立即向原告交纳房屋租金。被告冷萍在该通知上签了字。2011年1月5日、7日，原告方又通过中通速递向冷萍、张洁送达了催交租金通知书，开封市中通速递服务有限公司出具的邮件送达跟踪记录显示收件人本人已于2011年1月7日、8日签收，2011年1月24日，原告向三被告发出解除租赁合同通知书一份，称三被告经催要后仍未履行交纳租金的义务，通知被告方解除合同，并要求被告方在接到通知次日起5日内清空并撤出租赁场所。当日被告冷萍书面签收了此通知，当日原告通过特快专递向被告张洁进行了送达。庭审时经各方一致确认，现争议的房屋仍由被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司占有、使用，在原告发出解除租赁合同通知后至今，三被告均通过合法算途径请求人民法院确认过解除合同的效力。
本案在审理过程中，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司于2011年9月20日向法院提交追加第三人申请一份，申请追加郑州宝龙置业发展有限公司为本案的第三人参加诉讼，对此本院依法向原告进行了书面释明，原告称郑州宝龙置业发展有限公司与本案争议并无直接关系，当事人如与郑州宝龙置业发展有限公司之间存在纠纷可另行起诉，坚决不同意追加，并自愿承担因未追加所产生的相应法律后果。本院依法向申请方郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司进行了释明，未予准许该申请。被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司于2011年9月20日向法院申请要求前往郑州宝友置业发展有限公司，交通银行股份有限公司河南省分行等单位调取证据，庭前本院派工作台人员依法前往调取未果，申请人对此予人认可。2011年9月24日，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司向本院提交笔迹鉴定申请两份，要求对原告提交的2011年1月24日解除租赁合同通知书中冷萍签字的形成时间进行鉴定，对于被告公司要求鉴定的事项，本院依法询问了冷萍、张洁，冷萍对2011年1月24日原告发出的解除租赁合同通知书上自己的签名和日期表示无异议，张洁称2008年4月16日与郑州宝龙置业发展有限公司签订房屋租赁协议一事属实，是自己和冷萍去和出租方谈的。
原告起诉后，于2011年8月22日赂本院申请财产保全，要求法院依法查封被告冷萍、张洁在郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司价值300万元的股权，并提供了相应的担保，本院前往工商机关查询有关股权登记信息，工商资料显示2011年8月22日冷萍、张洁仍为郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司登记股东，当日依法裁定采取了保全措施。
庭审时，原告称诉讼请求第二项主张的租金2801448元系自2010年5月1日起计算至2011年5月1日，按照租赁合同约定的标准每月233454元计算，违约金466908元也是按照租赁合同约定的两个月租金标准计算；对于第三项关于赔偿损失的诉讼请求，原告称按照租赁合同的约定，如承租方在合同期限届满或者合同解除后，未按照约定的时间撤离租赁场所且未经出租方的书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间承租方需每个月按相当于合同期限届满或者合同解除前最后一个月租金200%的标准向出租方支付租金，本案中原告放弃部分请求，按月租金233454元自2011年5月1日起计算至房屋实际返还之日，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司对此有异议，称原合同约定的有免租期，自己公司不存在违约，原租赁合同未解除。
以上事实有原告提交的郑州市工商行政管理局郑东新区分局工商档案一份，郑州宝龙置业发展有限公司通知一份，申通快递详情单一份，寄语龙城市广场商务店面租赁合同一份，房屋买卖合同一组、房产证一组，2010年6月9日四方签订的协议书一份，催交租金通知书两份，中通速递详情单一组，开封市中通速递服务有限公司送达跟踪专递详情单一份，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司提交的工商登记档案一份，本院2011年9月22日对原告代理人白晓宏的询问笔录一份，本院（2011（开民初字第3854号民事裁定书一份及本案庭审笔录在案佐证。
被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司提交2009年10月11日工作联系函一份，证明因郑州宝龙置业发展有限公司提供的电力不到位影响了酒店的开业。原告质证称该份证据郑州宝龙置业发展有限公司是否收到不确定，证据也与本案无关。
本院认为：公司设立人设立公司过程中所实施民事行为产生的民事责任，应由成立后的法人承担；否则，应由设立人承担，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。经当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，被告冷萍、张洁作为公司的设立人为设立在郑州市郑东新区设立企业经营娱乐、洗浴项目与郑州宝龙置业发展有限公司签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，承租了本案争议的房屋，2009年9月25日被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司成立后，该租赁合同荐下的相应权利义务应由该公司享有和承担，故本案中被告冷萍、张洁个人不应承担民事责任。2010年4月30日原告李民江支付了相应价款从郑州宝友置业发展有限公司购得位于郑东新区农业东路与九如东路交汇处的郑州宝龙城市广场A区原夜总会5168.34平方米的主题楼后，即成为本案争议房屋的权利人，依法享有物权相应权能，对此本院予以认定。2010年6月9日，原告李了江作为新出租人，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司作为承租人、郑州宝龙置业发展有限公司作为原出租人，交通银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人签订四方协议明确了各自的权利义务关系，原、被告均应按照约定履行各自的义务，被告郑州市四报温泉商务酒店有限责任公司应按照原租赁合同的约定向原告李民江支付房屋租金。而被告郑州市四报温泉商务酒店有限责任公司并未按照租赁合同的约定履行向原告李民江支付租金的义务，已违反了合同的约定。原告依法向冷萍、张洁发出催交租金通知后，作为公司登记的经营者收到通知的行为，应对郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司产生法律效力，经原告催告后郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司仍未履行交纳租金义务，原告2011年1月24日向被告发出解除租赁合同通知书，通知被告方解除合同，并要求被告在接到通知次日起5日清清空并撤出租赁场所，当日被告冷萍书面签收了此通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而被告方并未在法定期限内请求确认解除合同的效力，根据《最高人民法院关于合同法司法解释》（二）第二十四条的规定，本院认定租赁合同已解除，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司继续占用争议房屋缺乏依据，故原告请求判令被告停止侵害，向原告返还房屋的诉讼和请求合法有据，本院予以支持。因本案中三被告既未依法提起反诉，庭审时也未对合同解除后争议房屋装修款项，购买设备等添附物如何处理主张权利，故对此本院在本案中不予审理，当事人可以通过正当法律途径另行解决。
对于原告主张的自2010年5月1日起计算至2011年5月1日期间的租金2801448元，违约金466908元，经审查双方租赁合同中对此约定具体明确，原告的请示并无不当，故本院予以支持。对于原告第三项关于赔偿损失的诉讼请示经查租赁合同约定如承租方在合同期限届满或者合同解除后，未按照约定的时间撤离租赁场所且未经出租方的书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间承租方需每个月按相当于合同期限届满前或者合同解除前最后一个月租金200%的标准向出租方支付租金，现原告按月租金233454元计算至房屋实际返还之日，在其应受偿范围内，故本院予以支持，但鉴于原告第二项诉讼请求中已将租金主张至2011年5月1日，故原告主张的损失应从2011年5月2日起算。
对于被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司提交的2009年10月11日工作联系函，经查当时原告并未购得该房，该份证据与本案并无直接联系，故本院对此不予审查；对于被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司提到地免租期问题，经查租赁约定的免租期为12个月，自二被告开业之日起开始计算，免租日届满次日起即为计租日，承租方的开业日为本合同项下租赁场所开始对外营业之日，但最迟不得迟于双方约定的2008年12月16日，故原告从2010年5月1日起主张租金并不违反租赁合同的约定；如当事人与郑州宝龙置业发展有限公司存在其他纠纷，可以通过合法途径主张权利。对于被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司向本院提交的笔迹鉴定申请，因对被告要求鉴定的事项，本院依法询问了冷萍、张洁，二被告对相关事实已作了明确的说明，故本院认为没有鉴定的必要。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第 一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
本判决生效后三十日内，被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司将位于郑东新区农业东路与九如东路交汇处的郑州宝龙城市广场A区原夜总会5168.34平方米的主题楼返还原告李民江。
二、被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司支付原告李民江自二O一O年五月一日起计算至二O一一年五月一日期间的租金贰佰捌拾万零壹仟肆佰肆拾捌元，违约金肆拾陆万陆仟玖佰零捌元，本判决生效后十日内付清。
三、被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司按每月贰拾叁万叁仟肆佰伍拾肆元的标准赔偿原告李民江经济损失（自二O一一年五月二日起计算至争议房屋实际返还之日）
四、驳回原告李民江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万零四百一十七元及诉讼保全费五千元，共计四万五千四百一十七元，由被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。


                        审判长：李建涛
                        审判员：梁  珍
                        代理审判员：孔瑛
二O一一年十一月十一日
书记员：常美林