呆小鸭

又到一年一度年报季。截至3月18日，27家已公布财务数据的房企中，17家房企出现毛利率下滑。若将剩余10家的非主营业务剔除，毛利率水平还将进一步走低。从已公布的上市房企年报中，我们除了可见2014年房地产行业平均毛利率进一步收缩外，还能看到与往年不同的房企强调“去库存”现象。对于未来市场前景，以及自身出路，各家房企不再乐观：今后到底是从国内市场的兼并打到国外，从住宅市场拓展到多元化发展？还是降低杠杆，在去库存压力加大的情况下防控风险？这是摆在他们面前的两难选择。让我们从房企们各自的年报中窥得他们的选择方向吧。

　　艰难市场下的业绩：低迷是常态增长成惊喜

　　2014年碧桂园共有77个全新项目开盘，公司总收入约为845.5亿元，同比增长约34.8%；毛利润约为220.6亿元，利润约为人民币102.3亿元，其中核心净利润达到人民币92.4亿元，同比增长15.5%。碧桂园3月11日召开业绩（专题阅读）会，成为首家披露2014年年报的千亿房企，一贯低调的董事长杨国强也现身面对公司利润率降低的质疑，称房地产行业利润率降低是趋势，但碧桂园仍属于利润较高的房企，而2015年碧桂园的销售目标是1350亿元，同比增长5%。“我们的销售在市场不是特别好的时候能够保持增长，已经是相当不错的表现。”杨国强说他对去年业绩满意。

　　九龙仓在业绩报告中表现了销售型物业的低迷。九龙仓2014年内地已签约的销售额超过2013年，达到人民币215亿元，但仍略低于既定目标，为全年目标的94%。目前九龙仓在内地销售或预售的项目共50个（包含联营和合营项目），位于14个主要城市。九龙仓目前的土地储备（包括投资物业）约1000万平方米，九龙仓称，未来主要看重北京上海等一线城市的机会。“2015年我们的生意会继续做大、做多一点，不过，宏观环境并不乐观。在投资物业方面，我们估计今年仍可继续增长。至于内地发展物业方面，今年销售目标是希望能超过去年的销售额。”九龙仓集团副主席兼常务董事吴天海说。

　　招商地产的业绩报告也不容乐观，销售降幅更加明显，从52.39%（2011年）下滑至37.33%（2014年）。对此，招商地产方面解释称，2014年高毛利地区（珠三角、环渤海）的产品占比缩减，低毛利地区（三四线城市）的产品结算规模扩大是主要因素之一。同时预计，公司2015年的毛利率将与2014年持平，但如果市场不理想，毛利率还将进一步下滑。尽管下滑明显，但是招商地产37.33%的毛利率仍处于行业领先位置。招商地产董秘刘宁向表示，招商地产毛利率的下降与整个行业不无关系，近些年土地、人工成本的上涨速度远远高于房价。

　　混沌市场下的选择：弃中小城抱中心城大腿

　　龙湖地产3月18日公布的业绩报告称，2014年合同销售额达490.5亿元，且回款率依然保持90%左右高位。存货量下降6.4%至103亿元。土地储备合计3492万平方米，平均成本为每平方米2363元。一线及二线城市土储占比增加，新进入南京、广州。此外，龙湖集团预计，2015年房地产市场或仍将处于深度调整期。龙湖将继续坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，秉承“量入为出、合法合规”的原则，在把握宏观节奏的基础上进一步提升项目投资精准度，强化供销存管理和建安成本的竞争力。

　　远洋地产业绩报告也很关注回款。2014年，远洋地产实现协议销售额同比上升 12%，达401.42亿元，创下公司历史新高。截至2014年底，集团已锁定待结转协议销售额约474 亿元，将陆续于 2015 及以后年度入账。一二线城市的土地储备价值比重达到98%。远洋地产董事局主席李明在公司业绩会上表示，2015年的房地产市场销售量恢复不到2013年水平，但肯定会超过2014年。一线城市价格会继续上涨，二线城市有涨有跌，而三四线城市则面临下降风险。李明称，2014年是中国房地产市场的重要转折，由卖方市场转向了买方市场，告别了粗放发展时期，房企竞争加剧，局部地区供应量过大。李明称，2015年销售目标是比2014年的401亿增长5%，共有730亿元的货值做支撑。

　　保利地产3月17日发布的年报显示，2014年，保利地产推货1357万平方米，货值1552亿元，新推货品去化率超过75%，可售货量累计去化率72%，但低于2012、2013年的79%和79%。保利地产管理层在投资者交流会上表示，未来房地产市场三个特点是：行业由高速增长时期进入相对平稳增长期；地产开发业务毛利率趋势性下降；房地产市场从同涨同跌到区域分化。房地产全行业面临利润率下降的过程。今年的整体判断是，在中心城市，或者部分二线城市有价格上涨的可能，只要公司把产品、各种服务做好，应该有信心有能力把房屋品质维持较高水平。（http://www.1838msc.com申博88msc网络新闻部配图）（http://www.882scg.com申博88msc 网络新闻部配图）