~叶子~

第一财经日报7月7日报道 一个原本以地铁为卖点的小区，如今却因为地铁工程烦恼不已。
去年3月，武汉音乐学院单簧管教师陈新通过朋友介绍前往位于武汉武昌积玉桥地块的“华润凤凰城”看楼。这个曾被评为武汉市100个最美楼盘之一的小区因其精致的绿化一下子吸引了他，于是陈新斥资110余万元购买了凤凰城11号楼的一套房子。
然而今年5月28日的一纸拆迁公告却让入住新房不到4个月的陈新有些难以接受，他所在的11号楼三单元因为武汉地铁2号线工程不得不面临拆除。
据了解，问题的症结就在于6层高的11号楼居然打了30米的深桩，直接影响了地铁隧道的挖掘。
离小区不远处，武汉地铁集团耗资数千万的盾构掘进机已停工整整6个月，施工单位中铁二局的值班工程师连声叹息：“若不改变现有路线规划，年内恐怕都难复工。”
30米深桩之谜
2004年4月，华润置地通过挂牌取得积玉桥地块开发项目用地，该项目是武昌区旧城改造的首个项目。次年，武汉市规划局核发华润凤凰城建筑工程规划许可证，具备《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等“一书两证”资格。
关于6层矮楼为何打深桩?华润置地的解释是：公司2004年4月拿到积玉桥地块的开发权时，项目的用地条件中未涉及地铁控制线。
据《湖北日报》的报道，在该地块规划方案报准前，武汉市已明确地铁2号线将通过该项目用地范围。对此，武汉市规划局提出方案，将原方案中可能影响地铁2号线的1栋30层建筑降为6层。
显然，华润置地采纳了降低建筑层数的建议，但在后期结构设计中没有采纳“整板浅基”方案，仍然打下了30米深桩，最终演变成地铁施工的“拦路虎”。
2006年10月，凤凰城一期开盘，单价超过6000元/平方米。据武汉当地媒体报道，凤凰城主要卖点为高绿化率和低建筑密度，以及二线江景、雄厚的教育资源，并未提及地铁概念。
两年后，凤凰城二期开盘，单价达到9000元/平方米。促销传单明示：过江隧道预计2008年完工，将途经积玉桥的地铁2号线预计2010年建成。“地铁概念”成为该楼盘当时最大的卖点。
“地铁上盖物业的高升值空间和小区内的高绿化率是最吸引我的地方。”陈新向《第一财经日报》记者坦承。
正当陈新准备支付购房定金时，却意外听到“地铁要从11号楼地下穿过，地上建筑可能面临拆迁”的传闻。2008年已卖到9000元/平方米的凤凰城，到了2009年却突然跌至7000元左右。
今年3月，武昌区政府几名工作人员来到小区，包括陈新在内的11号楼业主被告知，地铁公司要收购他们的房子。
业主们质疑，华润方面是否明知要拆迁却依然售楼。华润置地则强调：地铁施工对小区影响的具体程度，公司知道的不比业主早。
据陈新介绍，今年3月份以来，地铁拆迁补偿协调人员已经多次与11号楼业主进行了“秘密谈判”，主要内容就是商议拆迁补偿价格。
“地铁公司开出的收购价从每平方米11500元涨到12000元。到7月初，收购价已经达到13000元/平方米。”陈新说，随着收购价的“三级跳”，11号楼陆续有业主开始搬家。
规划为何多变?
记者在采访中发现，此次拆迁事件受波及的不只是11号楼三单元的业主。据凤凰城小区10号楼业主张先生介绍，5月28日，武汉市佳园拆迁公司出具了一纸拆迁公示。根据拆迁公示，该小区10号楼楼下的商铺将被拆除，11号楼的位置要挖一个大坑，拔出地下深埋的桩基。此外，小区内部约五分之一的公共绿地以及十分之一的地下车库将面临拆迁。
张先生家所在的33层高的10号楼离地铁只有2.7米，业主们担心今后很难经受地铁经过后的震动，产生不安全因素。
而按照拆迁公示，留给业主的时间只有短短7天，而此前并没有按规定征得小区三分之二业主的同意。
事实上，早在2007年12月，武汉市规划局就根据国家发改委正式批复的地铁2号线一期工程可行性报告，向武汉地铁集团核发了2号线的选址意见书和用地规划许可证。
但直到2009年3月17日，武汉国土资源和规划局才在其官方网站上发布《武国土房拆公字(2009)第7号》拆迁公告。公告称武汉地铁集团经批准，已取得武国土房拆许字(2009)第7号拆迁许可证，并明确指出武昌区和平大道18号(即华润凤凰城)11号楼需给地铁“让道”。
但5月28日的拆迁公示则修改了拆迁范围：需要拆迁的建筑部分只有陈新所住的11号楼第三单元，而第一、第二单元并不在内。
不过，这或许仍然不是最终方案。
据施工单位中铁二局知情人士透露，为了不影响2号线2012年全线通车，目前地铁线路设计方正在与武汉市规划局协调，拟再次修改2号线16标段的行车线路，在转弯半径不低于300米的前提下，尽可能避开凤凰城小区。
规划红线怎能说变就变?红线变更为何没有公示?武汉地铁集团有关负责人马君瑞对此解释称，这是基于选择线路和站点时所考虑的最小拆迁成本。
但武汉地铁的总体设计单位中国铁建铁四院有关人士却认为，过重的人治色彩和多头领导，或许造成了武汉地铁线路规划红线频繁变更。
“地铁+物业”筹资模式
2号线在积玉桥地块要转个弯。按照规划，地铁2号线从积玉桥站出来后，要向东南方向转弯到螃蟹甲站，转弯位置正好在凤凰城下。
不过业主们很快发现，地铁公司在凤凰城对面有一块待开发用地。
6月2日，武汉市国土资源和规划局公示了铁路局小区项目规划，公告该项目拟新建1栋18层、1栋33层住宅楼，总建筑面积为19498.20平方米。记者注意到，公示的铁路局小区项目位于武昌区和平大道54号(沙湖街164号)。记者查阅总平面图发现，铁路局小区以西为中国建设银行湖北省分行一块3275.1平方米“绿地”，东面则背靠华润凤凰城西侧一栋7层高住宅楼。
据当地居民介绍，凤凰城小区西侧原本就有一个铁路局小区，可供房源不到40户，拆迁户获得补偿金仅1500元/平方米。也就是说，若以还建房名义修建新的铁路局小区，意味着至少将有130套新房闲置。据了解，积玉桥地块当前商品房单价已超过10000元/平方米。
“我们这才明白地铁公司征地的真实动机。”陈新对记者表示，“拆楼给地铁让路只是个幌子，开发房地产赚钱是真。”
事实上，确有业主质疑：“地铁是否可以直行80～100米再拐弯，而不用经过我们的小区。”
武汉市地铁集团公司办公室主任马君瑞则告诉媒体，地铁公司买下原铁路局小区就是为了还建。只是因为地铁从积玉桥出来后转弯半径不能低于300 米，在选择线路和站点时都是考虑最小拆迁成本，但同时尽可能不干扰现有布局和居民生活，尽可能减少影响。
不过武汉地铁建设特殊的融资模式确实会增强业主们的这种联想。
公开资料显示，武汉在建的3条地铁线，全长约70公里，总投资高达273亿元;然而，这项“拿黄金铺路”的工程注册资本金不过10亿元。如何补足庞大的资金缺口成为武汉推进地铁建设的当务之急。
2008年，武汉市作出重大决定——学习香港地铁的成功经验，将重大基础设施项目与用于资金平衡的相应土地打包，即利用轨道沿线可储备用地平衡轨道交通建设项目资金。
武汉市十二届人大常委会第八次会议审议决定，对轨道交通沿线特别是轨道交通站点及站点周边500米范围内的土地，能够储备的都可进行储备。换言之，国土规划部门被赋予特权，设计出来的地铁线路势必向当前土地估值较高的地块倾斜延伸。


《武汉市人民政府办公厅关于武汉市轨道交通近期建设项目资金平衡方案的批复》中明确，地铁打包储备用地共计72宗16172.25亩，用于平衡建设资金194.67亿元。但截至去年底，武汉地铁集团仅完成储备土地318.36亩，占打包储备用地的比例还不足2%。
在武汉地铁集团官方网站上，正在展示11个与轨道交通相关的土地与项目转让、合作，另有5个自有物业招租。
“这一盈利模式并无不妥，关键在于改善城市路网格局与圈地牟利两者之间，分清孰轻孰重，明确主从关系。”一位业内专家告诉本报记者。
(本文来源：新民网 作者：周芳)