~叶子~

21世纪经济报道8月3日报道 　江西德安县，一个名不见经传的小县城，因一个别墅项目的违规，被推至土地调控的风口浪尖。

不久前，国土资源部对外通报二季度挂牌督办的重点土地违法案件，江西德安县违规开发房地产项目案赫然在目。

德安县，人口16万，2009年生产总值27.4亿，财政总收入才上3亿元。在这个小县，别墅圈地背后隐藏着怎样的故事？

隆平大道上的别墅

“昨天国土部也来人，核实了情况之后，相关的资料也带走了。”7月28日，德安县城镇建设规划办公室士告诉本报，“这块地在出让的时候，是建设商品房的住宅所用地，现在国土部已经认定了这上面建的是别墅。”

开发该项目地产公司为德安鸿祥房地产开发有限公司，小县城的开发商，几经征战已经将发展思路瞄向了德安之外，不料其在2008年取得并开发为“东佳茗苑”的地产项目的土地，却东窗事发。

“调查队刚刚走，除了江西国土厅执法总队外，江西市纪委、江西省纪委都来过人调查了。”德安县土地储备交易中心工作人员告诉记者。但调查结果尚未出来。

2002年成立的德安鸿祥房地产开发有限公司，已经开发了诸多地产项目，东佳茗苑是小县城的第一座“别墅区”。

“前一任书记做得不错，将德安县东边规划成景观休闲带，政府许多部门都建在那里，县城西边是工业园区，东边刚落成的‘隆平大道’，就是以我们德安县出的名人袁隆平名字命名。”德安一位熟悉鸿翔房地产公司的人士告诉本报。

东佳名苑就位于隆平大道边上，2008年10月，经江西省德安县政府批准，德安县国土资源局发布公告，这块同位于曾家洼大道西侧，面积22.55亩的国有建设用地使用权挂牌拍卖。

国土部公布的材料显示，德安县城镇建设规划办公室出具的规划设计条件为容积率≤0.6，建筑密度≤24%，土地用途为住宅。

2008年11月，德安鸿祥房地产开发有限公司以16.1万元/亩价格竞得该宗土地使用权。

2009年6月，规划办为鸿祥公司颁发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，建筑面积为10121.1平方米，其中住宅37套，物管用房1套，均为三层建筑。据本报了解，此时项目建设进展飞速。

2009年9月，在该宗土地上开工建设东佳名苑住宅小区，目前已基本建成建筑物21栋，其中双拼别墅17栋(34套)、独栋别墅3栋、物管用房1栋。

“我天天上班都往东佳名苑门口过，那些楼几个月前早就封顶，对外卖都卖得差不多了。”上述知情人士告诉本报，“现在脚手架也早拆除了，里头就是毛坯房，绿化什么也没有完成，外头的建筑围墙也没有拆除，上面早不让开发商盖下去了。”

据其介绍，东佳名苑出售“别墅”面积多在两三百个平方，售价在50万-70万不等。“我也有朋友买在里头，现在购买这些房子的人，有的是已经交了首付、有的是交了定金，目前还不知道鸿祥公司怎么处理这些事情。”

“这种情况在德安县城外可能并不是少见。”德安县土地储备交易中心人士表示：“问题就出在，目前国土部对于集约节约用地查得很严，不知道怎么的，就撞枪口上了。”

别墅用地之辨

7月15日国土部发布会上，执法监察局局长李建勤对外透露，对于土地违规项目，上半年全国共依法拆除违法建筑物、构筑物480.9万平方米，没收违法建筑物、构筑物730.5万平方米，收回土地1.1万亩，罚没款6.3亿元人民币。

“今年下半年，国土资源部重点查处房地产项目违规违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为。”李建勤表示。

而对于江西德安这幅土地的房地产项目，目前的调查组也陷入了一定的犹豫。

管辖江西地域土地督察的南京国土督察局人士告诉本报，“德安这个项目，是江西省国土资源厅在房地产用地的专项整治中查获，并报送国土部，现在是国土部执法局督办，江西国土资源厅执法总队承办。”

但是根据执法总队的了解，鸿翔发地产开发公司获得此幅土地的渠道是招拍挂，以及建设的密度，容积率全部都是根据德安政府的审批而建设的，房地产公司方面，没有证据擅自改动这些文件。

“根据江西国土厅的调查，问题就在于是德安的规划部门的违规，统一给他们降低了规划的密度等，所以这个项目的审批上是合法的，最后的处理又是不能拆除的，可能规划部门要负责相应的责任。”南京国土督察局人士告诉本报。

对此，国土部对外公布的材料也显示了，德安县政府及其有关部门通过设定低容积率和建筑密度，以及建设规划许可、土地挂牌出让等行政审批行为，批准供应了该宗房地产项目用地。

“江西执法总队等人在项目现场看了，这个是一种行政责任，现在可能要求处理人，拆除可能性不大。”南京国土督察局人士告诉本报：“国土部也就上个月才曝光，现在还是江西省总队在处理，最后的结果现在还没有报送过来。”

德安鸿祥房地产有限公司人士在电话中告诉本报：“如果不是按照政府的审批，我们是不会拿到预售证的，目前具体看国土部怎么处理，我们还不好说。”



(本文来源：21世纪经济报道 )