闭家锁

随着房地产市场调控的深入，一些大城市的房价都出现了不同程度的下降，市场已经出现拐点。但是，调控已经开始触及地方政府在房地产市场中的利益，今年前11个月，全国130个主要城市土地市场的土地出让金总收入为1.18万亿元，比去年同期减少了5200亿元，减幅达到30%。如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿元。（《第一财经日报》12月7日）

　　土地出让金的大幅度减少，对于一些严重依赖房地产市场以维持财政运转的地方政府来说，已经构成一个巨大的考验。根据今年6月国家审计署公布的报告，截至2010年年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府的政府性债务余额共计107174．91亿元。至2010年年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473．51亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。在房地产市场调控方向短期内不可能转向、限购令不可能取消的背景下，拿什么来保证地方财政的稳定收入，成了一个难以回避的现实问题。

　　土地收入的锐减使地方政府原先的承诺难以兑现，一个可取的办法似乎便是在重庆、上海两地房产税试点的基础上，全面推出房产税。已有市场研究人士认为，明年将可能有更多的一、二线城市开征房产税，他们甚至认为，待到房产税全面铺开并且发挥作用之时，现在推行的限购政策就可以退出市场了。

　　用房产税取代限购令，是不是未来房地产市场调控的一条可取之道？限购令将投资投机者基本清除出了房地产市场，在很大程度上改变了房地产市场的供求格局，但地方政府也因此失去了一笔可观的土地出让收入。房产税则是加重买房者的置业支出，特别是那些拥有多套住房的购房者，将为此付出代价，地方政府也将得到一笔稳定而且长期的税收。因此，对于房产税的推出，地方政府大都持积极态度。

　　但是，在作出这样的选择之时，我们首先应该回到此次房地产市场调控之所以开展的原点。调控的目的，是为了解决大多数人的住房难题。房产税推出以后，从理论上说，每一个拥有房产的业主都面临一笔税收的支出，这等于是把本来在购房时先期付出的资金，转移至拥有住房阶段分期付出。先不论限购政策取消后房价会不会反弹，即使房价真的有所下降，这一实际利益也将被房产税逐步消解。而地方政府则不过是“失之东隅，收之桑榆”，将“土地财政”换成了“房屋财政”，照样摆脱不了对房地产市场的过度依赖。

　　当然，目前无论是重庆还是上海的房产税试点，都只是针对部分拥有过多住房或豪宅的业主而开征。而这种选择性的税收，相比于目前土地财政的收入，只是一个小数目，无法满足地方政府的财政需求。因此，地方政府对扩大房产税征收覆盖范围，已经产生了强烈的冲动，财政部财政科学研究所所长贾康日前发表的谈话已经指出，未来房产税进一步推开的大方向已经明确。还有一些专家认为，房产税的征收，应该扩大到所有存量房产（《中国证券报》12月7日）。很显然，如果这些设想付诸实施，民众将不得不为他们的住房消费背负起沉重的税赋负担。以房产税来取代限购令，是不是能维系目前的调控成果先不讨论，加剧民众的住房负担，则是一个必然的结果。

　　我国房地产市场之所以造成长期难解的困局，地方政府基于自身利益的需要而假行政权力之手的推动，是一个重要因素，而目前土地出让金减收的情况，正是市场调控的一个必然结果。它同房价出现拐点一样，都是必须巩固的一个成果，不仅有助于房价的下降，而且有利于政府的转型。而如果地方财政依然难以摆脱对房地产市场的依赖，只是换了一件“马甲”来保证其收益，那么，住房难仍将成为一个严峻问题。