|
| chengcai.110.com |
| 电话：0531-8900268615853131112 |
| 执业机构：山东利星律师事务所 |
| 地址：山东济南市花园路45号 |
| 农村承包 | 工程建筑 | 公司收购 | 股份转让 | 合同审查 | | 文书代理 | |
|
来源:南方都市报
由住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)从本月起正式施行，这也就意味着今后各地小区业主自治行为将有最权威的“游戏规则”。其中最大的亮点就是明确，拥有多套物业的大业主也只有一票，今后这样的业主再想操控小区事务就很难了。
[亮点1] 业委会最迟5个月成立
在什么样的情况下可以成立业委会，一直是困扰很多小区的大问题。《指导规则》明确，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送相关文件资料，小区就可以向政府部门提出筹备业主大会的书面申请，启动业委会成立的第一步。
在筹备成立业委会的过程中，很多小区跑起了“马拉松”，有的时候拖上一年半载是很常见的事。但《指导规则》设定了时间期限，明确政府部门在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。也就是说从发起到成立，今后小区成立业委会最快在5个月内就可完成。
[亮点2] 可先期成立业委会
目前很多楼盘都采取分期开发策略，如果按照总体开发建筑面积计算，首期开发的物业就很难占到总面积的50%，先住进小区的业主曾经面临成立业委会难的问题，造成小区前期物业管理的空缺。
而新出台的《指导规则》对这类问题做出规定，从而填补了这种情况的法律空白。其中明确，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
值得注意的是，对于刚刚买房还没拿到房产证的人来说，也将对小区事务拥有话事权。《指导规则》提出，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
[亮点3] 弃权票不能被曲解
在大型楼盘往往有成百上千户业主，将全部业主召集起来开业主大会十分困难，于是很多小区在表决时就出现了很多未参与表决的业主。而这部分未投票业主往往成为业委会操控小区民意的砝码，对于有利于自己的表决就把弃权票算为赞成，对于不利于自己的表决就把弃权票算为反对。
《指导规则》对上述投票行为的统计方式进行了规范，明确“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”广州市国土房管局相关负责人指出，这样的规定就像为小区日后的表决制定了游戏规则，今后要按游戏规则办事。
[亮点4]“大业主”也只算一票
《广东省物业管理条例》明确了开发商未售面积只能算一票，但对于小区内的大业主票数如何统计没有作出具体规定。
在广州物业管理纠纷中，时常会出现大业主“欺负”小业主的现象，财大气粗的大业主出于投资目的购进了小区的数十套物业，然后就开始在小区业委会中以多数票的优势推动有利于自己的表决。
现在《指导规则》把这个缺口也给堵上了，明确“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”
[亮点5] 业委会赖窝由居委会“接管”
按照规定，业委会的任期有5年，但许多小区在业委会换届选举过程中容易出现纠纷，甚至导致业委会的工作陷入瘫痪状态。
现在，新出台的《指导规则》进一步强化了政府基层组织在社区管理中的指导和监督作用，其中就指出，业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
“国版”规则新锐
步伐快过广州
广州去年曾草拟《广州市业主大会和业主委员会规定》，并向社会征求意见。如今国家已经早于广州出台了指导细则，广州市国土房管局相关负责人表示，国家的《指导规则》定得很细，有的步子比广州迈得还大，将物业管理过程中出现矛盾后每一步怎么走都明确了。去年开始实施的《广东省物业管理条例》中明确业委会从申请到成立的时间是7个月，也就是说国家这次出台的文件比广东的地方
法规还快了一步。所以广州已停止去年相关规范性文件的制定，以国家的文件为准。
