一份土地租赁协议上显示70年的租用年限。
昆明信息港10月13日讯 被“非法、低价外租” 的集体土地现如今有的建起了厂房，有的变成鱼塘，有的依旧荒着。
近日，昆明市嵩明县嵩阳镇袁家村村民频繁举报该村大片集体土地由原居民小组长袁成枝“非法、低价外租”。尽管袁成枝已于今年春节前夕因“职务侵占罪”被捕入狱，刑期4年，但为拿回集体所有的土地，村民不断地向各级政府和相关单位举报袁家村的土地问题。按照法律
法规，涉及“以租代征”的违规建筑、场地等可以拆除，但由于袁家村小组财务上没有钱，没有赔偿能力，村民收回土地遇到“赔偿难题”。
律师表示，如果农村集体所有的土地在交易过程中租赁程序不合法或土地使用性质被改变，可视为土地租赁协议无效。如果想收回土地，村民可委托村集体到法院提起诉讼，要求收回土地。
袁家村距离嵩明县城约4公里。从县城通往袁家村的路上，随处可见正在作业的大型挖掘机、起重机，在建的工地一片连着一片。离袁家村小学不远的鱼塘边，承租人杨国荣所经营的塑料废旧加工厂仍在工作。红砖围成的小院内，满是废旧塑料和数间简易房。大门口拴着的两只狗，不时冲着来人“汪汪”叫唤。村民袁贵平说，有村民算过，在袁成枝任小组长的12年间，村里约有450亩土地被其擅自出租。特别是由嵩明县国土资源局查明涉及包括“以租代征”、形成简易房建设和场地、道路硬化的共66.98亩土地，至今未办理用地审批手续。
2010年春节前夕，袁成枝因“职务侵占罪”被捕，目前正在杨林监狱服刑。在今年3月的基层组织换届选举中，新上任的居民小组领导班子，在交接时仅拿到了村委会办公楼的6把钥匙，没有任何资料和数据，连水电表的底单都没有。现任会计李红伟说：“完全是重新开始，因为我们一无所有。”
一笔糊涂账
土地“租代征”年限达70年
袁家村小学旁边是一大片荒地，杂草丛生。太阳底下，几匹马儿正在吃草。放马的村民介绍，这块地荒了好几年，最初是苞谷地。“开始说村上道路硬化要占地，后来又听说卖给外乡人盖房子，最后说不清楚为何就变成了现在这块荒地。”现任会计李红伟估计，这块地面积有4亩。
9月14日中午，刚在寺脚社区居委会开完会的李红伟，从随身携带的公文包里拿出了5份租地合同。李红伟介绍，新一届的领导班子上任后，除了前任留下的6把钥匙，就只剩一幢空空的大楼，一份文件也没有，一本账簿也没有。对此，他感到无可奈何，自从5月上任后，村组一直在和承租方商量，可否将租地协议复印一份给村里。直到9月份，才陆续拿到5份租地协议。“至于外面还有多少土地，目前不好说。”
在这5份已经明了的土地交易中，最让人费解的是2005年10月25日，袁成枝与保德胜签订的《土地租赁协议》。协议内容显示，袁家村居民小组将36亩葫芦田，以每亩每年500元租金租给保德胜开发使用，租用年限长达70年，自2006年1月1日至2076年1月1日。其中，协议第5条明文规定，“租赁管理：土地的规划、建设、管理均由乙方自己开发，自己投资。甲方不得参与，不得以任何理由干涉。”协议第10条规定，“在租赁期间，双方法人变动、机构变更不影响本协议的正常履行。”其中，在合同签订当日，保德胜一次性付出租金315000元整，剩余租金每5年付一次。
谈到该地块的租赁期限，嵩阳镇纪委委员姚贵发表示没听说，“按理说70年的租赁期不可能。一般的土地租赁，不能超过村小组领导班子的任期。”此外，谈到袁家村的土地租赁情况，他介绍，袁家村的土地租赁情况，大多数符合程序，并有相应的会议记录。然而，对于此次土地交易，当时担任会计的李朝能表示，自己在2005年初被架空，一般村组开会、谈事、签字时自己都没有参加。“这个村的账，就是 一笔糊涂账。”嵩明县国土资源局的调查信息显示，目前葫芦田的土地大部分用于苗木栽植，其中建有简易房两排，占地面积710.14平方米，硬化道路一条，占地面积645平方米。建筑占地共2.03亩，至今没有办理用地审批手续。
云南数字乡村网资料显示，袁家村国土面积2.38平方公里，有耕地1138亩，其中人均耕地1.1亩，拥有林地1629亩，乡村人口1030人。袁家村会计李红伟介绍，该村主要经济来源为机械生意，农业收益目前仅占总收入的10%，但正是这仅占总收入10%的农业收益，却是一笔谁都算不清楚的糊涂账。
会计成摆设
大量土地被私自交易
今年春节前夕，嵩明县纪委查出在一宗土地转让中，袁成枝私吞了其中的8.92万元。随即，袁成枝因“职务侵占罪”被捕，开除党籍、判刑4年。村民袁贵平说，袁成枝手下的会计，何时进钱、出钱都不知道。老会计袁发说，“村民不敢讲他，怕他出狱后报复。他手上虽然没了权，但有钱啊。”
袁成枝，袁家村本地人，今年59岁。1997年3月被选为袁家村居民小组长，直至2010年春节前夕被捕，连任4届居民小组长。当村小组长13年，共换会计5人，分别是袁德光、袁礼、袁发、袁熙和李朝能。时间最长的李朝能担任会计6年，最短的袁德光才几个月。其中，李朝能表示自己在2005年初就被“架空”，账簿被拿走后，对于村上的财务状况便一无所知，“到袁成枝被捕前，我每月领250元工资，目前还有1年零3个月的工资未领。”老会计袁发介绍，袁成枝被捕前，曾是嵩明县政协委员，还曾获得“县优秀党员”的表彰。
袁发于1997年7月1日开始担任袁家村居民小组的会计，8个月后，因“与袁成枝意见不合”辞掉了会计的职务。袁发回忆，“我接手时账簿上有3万元钱，实际上找不到一分钱，这叫会计怎么算账？”问袁成枝钱去哪里了？他当时说，“不用你管，你没权力管。”1998年3月，袁发辞去了居民小组会计一职。辞职不久，袁发家中半夜被人泼汽油点火，现在大门处依稀可见当年焦黑的痕迹。年过六旬的袁发含泪说，“我不得不低头呀。”
现年46岁的副组长袁有，曾是1997年至1999年袁家村的副组长，因与袁成枝“意见不同”，1998年，家中被炸两次，全村皆知。两次都报了警，但警察说取证不足，查不出来是谁干的。这个回复和老会计袁发家中纵火案一样，取证不足。自从被炸伤后，袁有离开村子到昆明打工，直到2010年3月基层换届选举重新就任副组长才回到袁家村。至于土地出租协议的商议与签订，袁有表示，“我们村复杂得很，集体所有的土地剩多少大家都没有数，私自出租的土地更不用说了。”
按照《中华人民共和国土地管理法》第15条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经过村民会议中三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府审批。而实际上，嵩阳镇国土资源所表示，迄今为止从未收到袁家村的任何集体所有土地出租或转让的相关审批申请。与袁成枝“相伴”时间长达6年的会计李朝能说，租地时村上有干部反对，但反对无效，“大量的土地没有经过土管所和公证处，都是私下交易。怎么交易，他说了算。”
嵩阳镇纪委委员姚贵发谈到村官袁成枝时表示，“这个人很复杂，颇有争议。我觉得他有能力、有魄力，尽管有过，但不能抹杀他的功绩。如果没有袁成枝，不可能有袁家村的今天。”
村民有怨言
集体土地何时收回？
袁家村距离嵩明县城仅4公里，近年来地域优势逐渐凸显，原本以机械生意为主要经济来源的村庄，一下子发现了土地背后的巨大收益。一时间，不少村民开始谈论周边其他村庄，诸如小倚伴社区居委会王家村的村民，通过征地补偿获得了几万、十几万元不等的占地补偿款。为了拿回集体所有的土地，村民不断地向各级政府和相关单位举报袁家村的土地问题。村民袁贵平说，“我们向嵩明县信访局、县国土局、县纪委及嵩阳镇党委、寺脚村居民委员会反映了不下百次。”
2009年4月8日，村民将举报村小组长袁成枝在任职期间“租卖土地”的材料递送至嵩阳镇政府、嵩明县政府和嵩明县国土局。袁贵平说，“国土局局长王晓敏同志接到材料后，对我们十分关注，随即派当时的土地监察大队长沈东贤同志到我们村调查。我记得很清楚，沈东贤后来对我们说，‘你们举报的材料属实’。”嵩阳镇纪委委员姚贵发介绍，接到村民举报后，嵩明县纪委派专员调查此事。随后，在2009年的嵩阳镇人大会议上，宣布暂停袁成枝村小组长一职，袁家村小组长由副组长袁培信代理。现任会计李红伟提供的资料显示，2009年10月29日这天所签订的3份土地承包合同上，发包方的签字均为“袁培信”。
“尽管袁成枝已被判刑，国土局也证实部分集体土地为违规租赁，但从他手中租出去的土地却始终收不回来。有的地块出租期限是70年，那我们村民怎么办？”村民袁贵平对此表示不满。嵩阳镇国土资源所工作人员表示，农村集体所有土地的出租，必须要满足两个条件：一是不改变土地使用性质，二是承包经营权在农民手中。如果出租土地的使用性质被改变，即常说的“以租代征”，可按照法律规定由发包方对承包方进行一定赔偿后将土地收回。
对此，嵩明县国土资源局相关人士表示，“袁家村的土地问题，历史长了，相当复杂。现在处理起来非常棘手。”该工作人员介绍，在袁家村土地一案中，国土局面临着两难的执法困境。首先，作为土地第一责任人的村小组和嵩阳镇政府，在土地使用和监管方面存在渎职和失职，这将如何追究？另外，如何善后是个大难题。如果按照我国的法律
法规，涉及“以租代征”的违规建筑、场地等完全可以拆除，但关键是袁家村小组财务上没有钱，没有赔偿能力，拆除之后如何善后是关键。该工作人员说，“毕竟村集体与承租方之间签订土地承包合同具有法律效应，土政策也是政策啊。如果强拆之后赔偿不起，造成的负面影响更大，会引发更深层次的矛盾。”该工作人员介绍，在调查过程中发现袁家村部分文件材料已被销毁，多宗土地交易无证据可查。
律师给建议
村集体打官司要回土地
嵩明县国土资源局统计，截至今年8月，全县共有25宗土地违法、违规使用。嵩明县国土资源局工作人员介绍，“以租代征”非法占用农村集体土地已成为土地监管的重灾区，且屡禁不止。农村集体经济组织和农民的土地权利意识不强，或是在寻求土地资产价值最大化时选择了错误的方式。国土资源局有关人士表示，在国土监管机制不健全的当下，执法部门监管很无力。
“三农”专家于建嵘表示，原来农村的焦点问题是税费问题，现在土地是老百姓关注的焦点问题。于建嵘表示，在全国范围内，农村集体所有土地“以租代征”的情况非常普遍，主要集中在东部地区和城市周边地区。造成土地乱象的有两方面原因，首先是农村土地和城市土地采用了两种不同的制度，农村土地变成城市土地两者间有巨大的差价；另一方面，农村的土地为集体经济组织所有，即“大家所有”，里面包含巨大的利益，因而造成“土地乱象”。
谈及“以租代征”的乱象，“三农”专家李昌平认为，主要原因是财政税收制度和征地制度的不完善。他认为，要解决土地的问题，一切要回到原点，需要重建国家财税体系，废除现有的征地制度，合理税赋，依照法定程序实现土地的“农转非”。
云南弘石律师事务所律师伍开国表示，如果农村集体所有的土地在交易过程中租赁程序不合法或者土地使用性质被改变，可视为土地租赁协议无效。如果村集体没有赔偿能力，无法赔偿承租方所受的损失，可要求承租人恢复土地原貌。如果想收回土地，村民可委托村集体到法院提起诉讼，要求收回土地。
嵩阳镇副镇长胡金亮介绍，今年袁家村所有土地全被纳入嵩明县土地利用总体规划。
(本文来源：昆明信息港 作者：李殿荆 赵伟 谢慧)
