~花溪~

　　两起官司暴出天价物业费
　　每年房租5万 物业费却要39万
　　业内人士称，此举意在避税
　　金州新区金马路上的黄金旺地，1500平方米店铺每年房租只有5.4万多元，而物业费每年却高达39万。日前，法院审理的两起案件，暴露出天价物业费，业内人士称，这是通过低房租、高物业费的方式，利用两者税率的不同，进行避税。
　　1500平方米店铺房租每年仅5万
　　2009年2月12日，赵林和某开发商签订了店铺租赁协议，承租位于金州新区金马路上的店铺，用于经营慢摇吧。
　　记者在这份租赁合同上看到，赵林承租的是一层和二层店铺，面积为1510.16平方米，租期为5年，从2009年7月1日至2014年6月30日。在租金一项上，该店铺为每平方米为0.1元/天，算下来，1500多平方米的年租金只有5.4万多元。
　　而在同日签订的物业管理服务协议上，赵林承租的店铺每平方米物业费却高达0.72元/天，一年下来，一平方米高达262元。合同规定，如赵林逾期缴费，每逾期一日，需承担应付款项日千分之五的违约金，逾期达15日仍未交清，物业可解除协议。
　　“当时，我也挺纳闷，房租这么低，物业费却这么高。但考虑到他们是一家人，房租合同和物业合同是在一个地方签的，也没想那么多。”赵林说。
　　随后，赵林开始装修，共投入五六百万元。当年7月1日，该酒吧正式营业。
　　物业和开发商都要求解除合同
　　今年2月，3楼开发商闲置的房屋突然水管爆裂，将楼下的酒吧淹了。赵林称，漏水给酒吧的设施造成16万多元的损失，因在赔偿上未与开发商及物业达成一致意见，酒吧没有缴纳物业费。
　　3月2日，物业向酒吧发出催费通知函，要求限期缴费并按合同约定交纳违约金。15日后，因酒吧没有交物业费，物业发出解约通知函，随后向沙河口区法院提起诉讼，要求解除双方签订的《物业管理服务协议》，酒吧支付拖欠物业费185931元、逾期违约金143322元及解除合同违约金65220元。
　　庭审时，赵林辨称，因为物业疏于管理，导致三楼闲置房屋水管爆裂，致使酒吧被淹，是物业没有全面履行监管和维护义务。在物业没有维修和解决赔偿问题之前，酒吧才没有缴纳物业费，而不是拒绝缴纳。
　　同时，酒吧方面认为，根据《大连市物业服务收费实施细则》规定，大连最高的一级建筑物业收费标准为每月1.3元，而该处物业费每月却高达262元，按照相关规定，物业应返还多收取24万元物业费。
　　今年9月，沙河口区法院作出一审判决。法院认为，《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，具有合法效力。涉案房屋是商业经营用房，不是住宅用房，实行市场调节价，由双方协商确定，故判定双方解除合同，酒吧支付相应费用。酒吧随后提起上诉，日前，大连市中院审理了此案。
　　开发商也告酒吧要解除合同
　　酒吧也被开发商告上法庭，要求解除双方的租赁合同。赵林称，开发商的理由是，他们的人被殴打了。
　　据赵林介绍，去年圣诞节时，酒吧在自家的玻璃上张贴宣传画，结果喷绘公司的人和保安发生了纠纷，打了对方两巴掌。后经调解，双方签订了和解协议，打人者赔偿了钱，对方放弃追究刑事责任。在赵林手中，记者看到了这个协议。
　　物业公司、开发商双双将酒吧告上法庭，要求解除合同，这被赵林视为对方联手逼宫：“开发商不给房子租了，物业不给提供服务，想彻底把我撵出去。”
　　赵林说，当初酒吧装修花了五六百万元，自己的投入很大，刚经营了一年半，开发商就要解除合同，这有点不太合情理。日前，沙河口区法院开庭审理了此案，目前尚未宣判。
　　隐情：低房租高物业费可以避税
　　1500平方米的黄金旺地，为何年租金只有5.4万多元，而物业费却高达39.5万元，开发商和物业玩的是什么把戏？一位业内人士道出隐情，这是利用物业税和房屋租赁费之间的税率差，来达到避税的目的。
　　目前，大连物业公司收取的物业费税率为5%；而经营房屋租赁要缴纳营业税及附征税5.5%、房产税12%、企业所得税20%（小型微利企业）或25%、印花税和城镇土地使用税。业内人士表示，按照开发商的营业收入，企业所得税应为25%。
　　由此计算下来，开发商的经营用房对外出租，要缴40%以上的税，而物业费的税率只有5%，两者税率相差35%左右。
　　业内人士表示，对于开发商和物业是一家人的企业，有些会利用两者税率差的做法进行避税。
    记者 于志刚