裁判要旨:
对不动产登记行为的司法审查应以登记行为是否符合登记机关在进行登记时所应该依据的主要法律规定的要求为审查标准。当事人对不动产的民事争议不需纳入司法机关对登记行为的司法审查范围。
一、首部
（一）裁判文书字号
一审字号：天津市第二中级人民法院（2006）二中行初字第33号。
二审字号：天津市高级人民法院（2007）津高行终字第0015号
（二）案由：不服房屋行政登记案
（三）诉讼当事人
原告(上诉人):郑某，男，36岁，汉族，自由职业。
被告（被上诉人）：天津市国土资源和房屋管理局。
法定代表人：吴某，局长。
第三人（被上诉人）：崔某，女，39岁，汉族，无职业。
（四）审级：二审。
（五）审判机关和审判组织
一审审判机关：天津市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王业香，代理审判员：李静、陈艳。
二审审判机关：天津市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蔡力，代理审判员：王雅晶、卢佳君。
（六）审结时间：
一审审结时间：2006年11月16日。
二审审结时间：2007年3月14日。
二、一审诉辩主张
原告郑某诉称:
2003年10月12日塘沽一建二分公司用塘沽房地产开发总公司向其抵帐的塘沽区芳云园20栋4门501号房屋向原告抵债。塘沽一建二分公司以226437元的价格将此房转给原告，并与原告签订了抵房协议。原告在办理此房抵债过程中，因身份证丢失，使用了第三人崔某的身份证号，并由第三人在商品房买卖合同乙方一栏签字，契税票据及购房发票均使用了第三人崔某的名字。但抵房协议约定购房合同、契税票据及购房发票原件都在塘沽一建二分公司处抵押，原告必须向塘沽一建二分公司付齐全部房款，方能办理房本，并约定不能由第三人去办理房本，只能由原告去办理房本。原告现未付清房款，仍欠152655元，但第三人采取欺诈手段，被告未作严格审核，在第三人未出示购房合同、契税票据、购房发票原件的情况下，为第三人办理了房本，损害了原告的合法权益，现原告向第三人提起民事诉讼的同时，向法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告为第三人核发的房屋产权证。
被告天津市国土资源和房屋管理局辩称:
第一，原告郑某不具有合法的诉讼主体资格。根据最高人民法院法释[2000]8号第十二条的规定，原告不是本案涉诉房屋的权利人。被告登记、发证的行为不会影响原告的权益，原告与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，故其不具备合法的诉讼主体资格。第二，被告作出的被诉具体行政行为合法。第三人崔某于2004年7月5日提出登记申请，并提交了申请书、申请人身份证明、买卖合同及购房证明等证件。经审查，符合登记条件，被告根据《天津市城市房屋所有权登记办法》第十条规定核准其登记申请，并颁发了《房屋所有权证》。综上，被告在登记发证中认定事实清楚，适用法律正确，且登记程序合法，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费用及其他费用由原告负担。
第三人崔某述称:
购房的发票、契税票据等都在第三人手里，故诉争房屋是第三人购买的，被告为第三人核发房屋所有权证书正确。请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、一审事实和证据
天津市第二中级人民法院经公开审理查明：
2003年10月12日，（案外人）天津市塘沽一建建筑工程有限公司第二分公司与原告签订抵房协议，约定天津市塘沽一建建筑工程有限公司第二分公司将诉争房屋转抵给原告，转抵总价为226437元，以该房屋折抵其对原告的欠款23781.05元，其余的房款由原告支付。2004年7月5日被告依据第三人的申请，并经审查第三人向其提供的天津市房屋所有权申请登记表、2003年10月13日第三人与天津市塘沽区房地产开发总公司就诉争房屋签订的天津市商品房买卖合同原件、购房证明原件、购房发票及身份证复印件等材料，认为原告的申请符合发证条件，于2004年7月20日为第三人核发了诉争的房屋所有权证书。2006年原告在与第三人的民事腾房、确权诉讼中，得知被告为第三人核发了诉争房屋的所有权证书，原告认为房屋管理部门的发证行为侵害了其合法权利，向法院提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人核发的上述《房屋所有权证》。后原告与第三人的民事诉讼中止审理。
四、一审判案理由
天津市第二中级人民法院认为：
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”，原告郑某虽不是被诉具体行政行为的相对人，但其提交的抵房协议以及其与第三人的民事确权诉讼可以证明，原告与第三人就诉争房屋的权属存有争议，故原告与诉争房屋的所有权证书具有法律上的利害关系，其有权提起行政诉讼。根据被告作出被诉具体行政行为时有效的《天津市城市房屋所有权登记办法》第三条“天津市房地产管理局是本市房屋所有权登记发证的行政主管机关。区、县房地产管理局是本行政辖区内房屋所有权的登记、审核和权属证书的填发机关。”的规定，被告具有主管本市范围内的房屋所有权登记发证工作的主体资格和法定职权。被告依据《天津市房屋权属登记程序规定》第四条第（二）项“购买已初始登记的新建商品房，当事人应持下列文件向登记机构申请房屋所有权转移登记。申请人应向登记机构提交下列证件：天津市房屋登记申请表（原件）；申请人身份证明（验原件、交复印件）；商品房买卖合同（原件）；购房交款凭证（验原件、交复印件）。”的规定对第三人提交的天津市房屋所有权申请登记表、商品房买卖合同、购买房屋证明、购房发票及第三人身份证进行了审查，为第三人核发了被诉《房屋所有权证》。被告的审查、登记行为符合
法规规定。关于原告主张的购房合同原件存放在天津市塘沽一建建筑工程有限公司第二分公司，第三人不可能有购房合同原件，故被告为第三人核发被诉《房屋所有权证》没有审查购房合同原件，其发证行为违法的问题，被告提交的证据可以证明被告在作出被诉具体行政行为时依法履行了审核该购房合同原件的职责。至于该购房合同是否是第三人合法取得的，被告在作出登记行为时无法辨别，故不能以此认定被告在作出被诉具体行政行为时没有尽到审查义务。原告要求撤销被告作出的被诉具体行政行为理由不能成立。鉴于原告已就被诉房屋的权属在天津市塘沽区人民法院提起民事诉讼，该案正在审理期间，因此，原告与第三人就诉争房屋所有权的争议应以法院生效的民事判决结论为依据。
五、一审定案依据
天津市第二中级人民法院依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决:
驳回原告郑某的诉讼请求。
六、二审情况
（一）二审诉辩主张
一审后，郑某不服一审判决，向天津市高级人民法院上诉， 请求撤销元神判决，依法改判或者发回重审。理由是：1、原审判决认证及认定事实自相矛盾，违反物权排他性原则；2、天津市国土资源和房屋管理局颁证时未尽足够认真审查义务。
被上诉人天津市国土资源和房屋管理局辩称：
原审第三人崔某向其申请房屋登记时提交了申请书、身份证明、房屋买卖合同及购房证明等证件，被上诉人经审查符合登记条件，依据《天津市城市房屋所有权登记办法》第十条的规定予以核准登记并颁发《房屋所有权证》，被上诉人的登记行为严格依法办理，是合法的具体行政行为。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人崔某在庭审中述称：
买卖房屋的合同、票据等都是崔某的名字，房屋应当落户在其名下。上诉人所述关于涉诉房屋曾与天津市塘沽一建建筑工程有限公司第二分公司订立抵房协议的事，被上诉人崔某并不知道，直至上诉人以其为被告提起民事确权诉讼，其才知道。
（二）二审事实与证据
天津市高级人民法院经审理确认了一审法院查明的事实。
（三）二审判案理由
天津市高级人民法院认为：
被上诉人天津市国土资源和房屋管理局的证据能够证明，其受理被上诉人崔某房屋登记申请后，依据《天津市城市房屋所有权登记办法》第十条以及《天津市房屋权属登记程序规定》第四条第（二）项关于商品房买卖转移登记的明确规定，审查了崔某提交的申请材料，认为符合上述法定要件并予以发证的事实，其发证行为事实清楚，证据充分，行政程序合法。上诉人亦不能否认被上诉人天津市国土资源和房屋管理局的发证行为并未违反上述
法规的明确规定。关于上诉人主张涉诉房屋依据上诉人与天津市塘沽一建建筑工程有限公司第二分公司签订的抵房协议应当属于上诉人所有的问题，现上诉人的证据虽然能够初步证明其与被上诉人崔某以及天津市塘沽一建建筑工程有限公司第二分公司之间存在民事法律关系纠纷的事实，但因被上诉人天津市国土资源和房屋管理局依法对符合法定登记条件的房屋予以登记发证，并不具有对登记房屋确定权属的法定职权，故该事实的存在不能直接否定被诉行政行为的合法性。上诉人应当通过民事诉讼最终确定涉诉房屋的合法权利归属。为了避免本案审理结果对上诉人与被上诉人崔某之间就涉诉房屋民事确权案件的审理产生不应有的影响，从而保障合法权利人的权益最终实现，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是恰当的。
（四）二审定案结论
据此，天津市高级人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
七、评析
本案主要涉及以下两个问题：
（一）对房屋登记行为的司法审查标准
本案涉及的房屋登记是典型的不动产登记。在《物权法》颁布实施前，登记机关对于不动产登记审查采取实质审查还是形式审查，相关的法律
法规没有明确的规定。这就使得法院对不动产登记行为进行司法审查时是以实质审查为标准还是以形式审查为标准无法确定。笔者认为，单纯的以实质审查和形式审查作为法院对不动产登记行为的司法审查标准是不恰当的。因为对登记行为的司法审查主要是法院通过对登记行为事实、证据的审查来判断登记机关作出的登记行为是否符合法律、
法规的规定，所以对登记行为的司法审查应以登记行为是否符合登记机关在进行不动产登记时所应该依据的主要法律规定的要求为审查标准。本案被告作出被诉登记行为时合法有效的法律依据是《天津市城市房屋所有权登记办法》和《天津市房屋权属登记程序规定》，被告对第三人提交的材料进行审查并予以登记的行为符合上述规定中所设定的关于房屋转移登记的要件要求，故应该认定被告的登记行为具有合法性。
（二）对房屋登记行为的司法审查范围
本案原告认为被告登记行为错误的主要理由是被告对第三人提交的购房合同未尽审查职责，没有审查出第三人与案外人签订的购房合同是虚假的，原告与案外人签订的购房合同才是真实的。显然原告的这一理由涉及到原告与第三人就购房合同效力如何认定的民事争议，原告希望通过行政诉讼确认其与案外人的购房合同的效力而否定第三人提交的购房合同的效力，进而确认其对诉争房屋享有所有权而否定第三人对诉争房屋的所有权，并以此解决其与第三人的房屋权属争议。但房屋登记行为是房屋登记机关将房屋所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于其所掌握的专门的登记簿上的行为。由此可见，登记行为是对房屋权属予以确认的行政确认行为，而不是对房屋权属予以确定的行政裁决行为。登记行为对房屋的权属只具有公示公信的效果不具有确定归属的效果。所以原告与第三人之间关于购房合同效力的争议不属于登记机关作出登记时应审查的范围，从而也就不属于法院对登记行为的司法审查范围。此外，本案中原告提起本次行政诉讼前已经就其与第三人的房屋确权纠纷提起民事诉讼，但民事诉讼中止审理，也就是原告与第三人之间房屋权属的民事争议处于未确定的状态。鉴于此，为了避免行政诉讼与民事诉讼结果冲突，法院对行政诉讼判决驳回原告的诉讼请求。双方之间的房屋权属纠纷以生效民事判决结果为依据。
作者单位：天津市第二中级人民法院
