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标题: 运用法律手段调控房地产市场 [打印本页]

作者: 黑咖啡 时间: 2010-1-11 17:35 标题: 运用法律手段调控房地产市场

2009年12月14日国务院常务会议表示，要促进房地产市场健康发展，遏制部分城市房价过快上涨。并要求通过增加住房供给、支持居民自住购买、加强市场监管、推进保障性住房建设等方式来遏制部分城市高房价。
      在此可以看到，一是中央政府向市场发出明确信号：高房价对经济增长具有严重的危害性，政府必须严密关注，并出台政策来调整；二是出台的政策涉及多方面，是一种综合治理方案；三是这种综合治理希望达到遏制高房价与促进经济增长平衡。
   应该说，2009年是房地产市场近十年来最疯狂的一年，也是房地产泡沫积聚的一年。只是，为了确保经济增长，调控力度并不大。后来，由于大量土地被囤积、闲置，市场上投资投机性行为盛行，房价、地价持续快速地非正常上涨。所以，自2009年11月起，中央政府从土地市场入手开始了新一轮调控，希望通过土地市场调控来起到调控房地产的目的。
      然而，就在2009年11月底，爆发了迪拜危机。迪拜，这个近年来大量借债投资、经济高度依赖房地产的小国，房地产泡沫破灭，陷入了债务危机。也许是因为中国的房地产与迪拜的情况在某种程度上具有类比性，也许迪拜危机给予了中国房地产以警示，因此，2009年11月27日，温总理在上海考察时明确提出“要抑制投资性购房”。这应该是政府展开新一轮房地产全面调控的信号。
      到了2009年12月9日，国务院常务会议决定恢复房地产交易的营业税政策。接着，12月14日，国务院再次召开常务会议，出台“新国四条”，决定继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2009年12月17日，作为执行国务院常务会议精神的第一项具体举措，财政部、国土资源部等五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定以后开发商拿地时首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，以打击囤地闲地行为。2009年12月23日，国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，挂牌督办全国9省(区、市)的18宗房地产开发闲置土地，重申闲置满两年的土地坚决无偿收回的政策，以严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，加强房地产宏观调控。
      只是，由于多年以来的房地产调控整体来说成效不大，尤其是闲置满两年土地将被“坚决无偿收回”等土地政策执行效果不佳，各地依然不断诞生新的“地王”，且多个“地王”是以高溢价成交，房地产预期再次出现非理性预期的苗头。因此，市场上也出现政府调控房地产的态度不坚决、房价将越调控越涨的预期，一些舆论也在推波助澜，使得房地产调控在短期内再次遭遇舆论、市场预期、公众信心等方面的压力乃至阻力。
      在这种情况下，2009年12月27日下午，很少接受媒体专访的温家宝总理，接受了新华社记者独家专访，就房地产及宏观经济等方面的问题，表达了中国政府决策层的态度与决心。
      首先，从新华社、中央电视台等的报道内容来看，温总理接受专访，是经过精心准备的。这说明决策层非常重视这次访谈，希望媒体能准确传达政府对房价过高、房地产市场等问题的态度，以及调控房地产市场的决心，避免舆论的误导。同时也透露出一个重要的、带有警告性的信号：只要中央政府下决心，就可以解决有效调控房地产市场这个问题。
      其次，继中央政府从“抑制”房价过快上涨“升级”到“遏制”房价过快上涨之后，温总理将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等”升级定性为“违法犯罪的行为”，提升至刑法法律高度，说明新一轮房地产调控将是严厉的，政府对调控的态度是严肃的，决心是超乎一些人预期的。
      第三是，温总理强调了政府将坚持市场调节与政府调控并重的思路，并将强化、深化政府调控，通过采取多元调控手段相结合的措施，力争有效调控房地产。
      第四是，2009年12月14日，温总理主持召开国务院常务会议，要求“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”。而在这次专访中，温总理明确指出，“要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格”。直接进行对比，就很容易发现，在三个具体的手段中，“土地”、“税收”的表述没有改变，但“金融”已变成了更具体的“差别利率”，较之前“金融”说法要具体得多。这说明，接下来，政府将启用金融政策工具，来调控房地产。
      所谓“差别利率”，一般是指金融机构对不同部门、不同期限、不同用途、不同种类以及不同借贷能力等实行不同的利率，体现了金融机构不同的贷款意向以及国家的政策倾向。在目前形势下，在房地产领域，可能体现为，房地产贷款与其他产业领域的贷款利率(变化)的差别化，以及如首次或改善性购买普通商品房与二次及以上购买普通商品房、购买非普通商品房者这些不同贷款对象的贷款利率(变化)的差别化。这就是说，政府可能采用结构性调整存贷款利率或差别性地调整房地产贷款利率以及提高存款准备金率、公开市场操作等工具，来调控房地产。
      总之，可以预期，2010年将是房地产调控之年，也将是房地产市场去泡沫化、消化投机性的一年。可以相信，通过新一轮房地产调控，以及随着法制建设的不断加强，房地产市场上尤其是土地市场上，政令不通、有法不依、执法不严的情况，将在一定程度上得到扭转。这样，将能积极促进房地产市场的可持续健康发展。

作者: 梅花鹿 时间: 2010-1-11 17:36

真希望是这样啊

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