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标题: 关于非法转让土地使用权罪 [打印本页]

作者: chinablue 时间: 2010-1-18 16:00 标题: 关于非法转让土地使用权罪

为弄清此类问题，想象案例：一房地产公司（甲方）与政府签订土地开发合同，并交纳土地出让金，办理了国有土地使用权证。在未做其他投资、未开工建设前，与另一房地产开发公司（乙方），签订“房地产开发合作协议”。约定：以甲方名义开发房地产，乙方出资成立项目部。甲方收益以固定收入体现，其余收益归乙方。--以下情况是否构成犯罪。
一、协议约定，甲方办理建设规划许可证后，交予乙方开发。乙方将甲方办理土地使用证的款（即土地出让金）退给甲方，另给甲方固定收益。乙方以甲方名义自主开发。
二、乙方先给甲方大部分固定收益，开发完毕给另部分收益及土地出让金。但甲方不承担经营风险。
三、甲方收取固定收益，只承担因土地出让带来的风险，不承担开发经营风险。
司法解释规定--房地产合作开发合同，合作一方只收取固定收益，不承担风险的。按转让土地使用权纠纷处理。而转让土地使用权是有条件的且要按法定程序办理。那么，如果民事上认定名为合作开发实为土地转让，而甲方获利很大，是不是就构成犯罪了呢？

作者: 欢喜楊陽 时间: 2010-1-18 16:01

我说的罗嗦了。是想问---
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
问；
1、是不是说，用这种规避的方式转让，不构成非法转让土地使用权罪？
2、如果你认为构成，那么提供土地的一方担经营风险呢？就可以不构成了。难道以此界定？
3、如果最高院有案例，认为名为股权转让实为土地转让合同，虽然不符合法定转让条件但合同有效，那么这种转让就一定不是犯罪，对么？
4、到底什么叫倒卖（国有土地使用权）？那种情形是非法转让。
5、为什么周小弟判了。而最高院又认定此类转让有效呢？

作者: 给我一刀 时间: 2010-1-18 16:02

请各位帮忙解释，特别是有这方面案例的。
我看遍了有关行政法规和最高院的司法解释（有关合同的）以及学理解释、相关案例。实在糊涂。看得多更糊涂了。
行政法规当然不允许倒卖，转让有两个条件且要办理相关手续。那么：
1、没有办理国有土地证，就与他人签合作开发合同，之后办理了土地出让手续，并按出让合同进行了开发。诉讼后被法院认定为名为合作开发实为土地使用权转让合同。那么，这种违规（不具备转让条件、未办理手续），构成倒卖？非法转让？还是无罪。
2、上述情况，如果是在办理土地使用证以后签的合同呢？
3、上述情况，如果法院认定土地使用权转让合同有效呢？----最高院有终审的案例。
4、这种转让，如果转让没有实际开发，就构成犯罪了？是转让者还是受让者犯罪？
5、司法解释将“共担风险”，作为判断合同性质依据，那么以此作为犯罪构成要件？
网上查查。周小弟判了，还有一个副县长、一些村干部。（都是判的转让方）听说陈良宇的弟弟，没有判倒卖土地。
到底如何构成倒卖？如何是非法转让？

作者: 日光兰 时间: 2010-1-18 16:03

刚看你的第一个帖子时，似乎还有点明白；但看完你的三个帖子后，实在是犯糊涂了；因此这里只能说一下自己认为在通用情形下的糊涂看法

按照相关的司法解释，商业用地是肯定不能构成非法转让土地使用权罪的（只要完成了商业用地的合法手续，无论此后如何转手都不构成，至于更改土地用途，则属另外的法条调整）；开发商非法倒卖土地使用权的前提则是：一是在未足额缴纳土地出让金的情况下转让土地；二是在没有土地使用权证的情况下转让土地

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