110互动论坛 - Powered by Discuz! Board

标题: 租赁人是否拥有优先租赁的权力? [打印本页]

作者: daxiang800 时间: 2010-2-28 12:14 标题: 租赁人是否拥有优先租赁的权力?

关于租赁人是否拥有优先租赁的权力在我国法律上没有明确的规定。

在我国合同法第二百三十条的规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。对于是否应该在设立优先购买权的基础上再设立一个优先承租权，在理论界仍有争议。有的认为应该规定，其理由是1、既然已经规定了优先购买权了，根据举重明轻的法律逻辑原理则规定优先承租权也不为过。2、有利于对物的稳定使用，减少在交易过程中产生的纠纷；我的观点认为不应当设立优先承租权
理由有：
第一：从物权人对物的利用角度考虑，租赁的目的在于最大限度的利用物的价值，特别是交换价值。因此在租赁到期以后，若设立优先租赁权则不利于租赁物进入市场吸引更多的人来参与对租赁的竞争当中。就如同质物不可直接归属质权人一样，因为它阻止了物的交换价值最大化。
第二：房屋的租赁和房屋的买卖有很大的不同，房屋的租赁要求合同双方当事人有更大的信任。因为房屋出租以后是要收回的，而在出租期间房屋的维护要靠承租人进行。试想如果A在将其名下房产出租给B以后，B的生活习惯和作风让A很反感，那么在租赁合同到期以后A必然不想再将房屋租给B，若此时还给B设立优先承租权，那么对于物权人A来说不得不是一场灾难。
第三：优先承租权在司法实践中难以操作，在实现优先购买权的司法实践当中往往利用公开拍卖的方法，在同等价款、同等条件下可以优先购买。可是优先承租权却很难用这个方式实现。因为：租赁和买卖相比有以下特点——第一、频率高，买卖可能几年甚至几十年才一次，而租赁或许一年之内会进行好几次。第二、目标群体多，实现公开招租的难度成本大。买卖房屋和租赁房屋相比价款高、风险大。因此购买房屋的人和租赁房屋的人比起来要少的多。因此，要让产权人最大化获得房屋的经济价值须较高频度公开招租，客观上加大了产权人实现价值的成本投入，不符合经济效率原则。

邵华胤

欢迎光临 110互动论坛 (http://bbs.110.com/)