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标题: 收房条件（开发商交房条件）（转） [打印本页]

作者: 纳丹堡维权 时间: 2009-2-14 14:45 标题: 收房条件（开发商交房条件）（转）

　（一）、房屋验收合格
　　1、说明
　　房屋验收合格是交房的必要前提条件，这不仅是开发商依法负有的法定义务，也是开发商在《商品房买卖合同》中向业主们承诺的合同义务。合同第八条约定的交房条件系“分期综合验收合格”，而非开发商现在所称的“分层验收合格”，如果基础工程不合格，即使上面房屋土建安装工程合格，那么，上面“合格”的房屋也将处于危险状态。开发商没有资格自行设定验收标准。按照现行法律规定，合同第十一条所约定的验收合格证明文件，必须是建设行政主管部门出具的《河北省建设工程验收备案证明书》。
　　2、依据
　　合同第八条、第十一条
　　《建筑法》第六十一条；《合同法》第二百七十九条；
　　《建设工程质量管理条例》第四十九条；
　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条；
　　《河北省建设工程竣工验收及备案管理暂行办法》第二、三、十、十二条。
　　3、建议
　　收房前，应要求开发商出示《河北省建设工程验收备案证明书》。开发商对此负有主动出示的合同义务，而不是让业主自己到开发商公司去查看。在开发商不能出示上述证明文件时，业主有权拒绝交接，并依据合同第十一条约定要求开发商承担由此产生的延期交房责任。同时，可以向房管局投诉，要求对开发商未经验收合格即擅自交房的违法行为给予行政处罚。对于开发商出示的证明文件有疑问时，业主可以向市建设局建管处核实。
　　4、相关法律摘要、市建设局建管处联系电话
　　建筑法
　　第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。　
　　合同法
　　第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者经验收未合
　　格的，不得使用。
　　
　　建设工程质量管理条例
　　　第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
　　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
　　城市房地产开发经营管理条例
　　第三十六条　违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
　　
　　河北省建设工程竣工验收及备案管理暂行办法
　　第二条　凡本省行政区域内，投资额在20万元或建筑面积在500平方米及其以上的土木建筑、建筑工程、设备安装、管线敷设、装饰装修以及市政基础设施等工程(以下简称建设工程)的竣工验收和备案，必须遵守本办法。
　　法律、行政法规对专业建设工程竣工验收另有规定的从其规定。
　　第三条县级以上建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程竣工验收的监督及备案管理工作。
　　建设工程的竣工验收工作由建设单位负责组织实施。
　　第十条　质量监督机构应在工程竣工验收合格后十五日内向建设工程所在地县级以上建设行政主管部门进行备案。省建设单位行政主管部门对备案机关另有规定的，从其规定。建设单位向建设行政主管部门申请备案应提交下列资料：
　　（一）备案表一份（见附件二，专业工程可由其主管部门自行印制）；
　　（二）建设工程竣工验收报告；
　　（三）规划部门出具的工程规划验收认可文件。
　　（四）公安消防部门出具的《建设工程消防验收意见书》；
　　（五）环保部门出具的建设工程环保验收认可文件；
　　（六）城建档案管理体制部门出具的建设工程档案验收认可文件；
　　（七）施工单位签署的工程质量保修书；
　　（八）法律、法规、规章规定的其他材料。
　　商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第十二条建设工程竣工验收备案按照下列程序进行：
　　（一）建设单位向主管部门领取《建设工程竣工验收备案表》；
　　（二）建设单位持加盖单位公章和法定代表人签名的《建设工程竣工验收备案表》及本办法第十一条规定的材料，向建设行政主管部门备案。
　　（三）建设行政主管部门在收齐、验收备案材料后十五日内出具《河北省建设工程验收备案证明书》（见附件三，专业工程主管部门可自行印制）。
　　
　　市建设局建筑管理处联系电话
　　处长：刘成
　　副处长：王哲、徐明
　　成员：高海兵、司军明
　　电话：88810997、86051291、86051233、86052947、86051290、
　　86054523
　　
　　（二）、开发商提供“两书”
　　1、说明
　　提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是开发商交房时必须履行的合同义务和法定义务。《住宅质量保证书》是开发商对业主房屋承担质量责任的文件，业主对此应依据现行法律规定逐项进行核对。目前开发商提供的《自由港住宅质量保证书》中保修范围明显遗漏了门窗、五金件、灯具和电器开关。《自由港使用说明书》是也没有注明双层玻璃是否属于高层住宅必须通过3C认证的玻璃。
　　2、依据
　　合同第十一条；
　　《城市房地产开发质量管理条例》第三十一条；
　　建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三、四、五、七、八、十条。
　　3、建议
　　收房时，业主应当要求开发商对“两书”中遗漏部分和模糊之处给予补充和澄清，并在“两书”上加盖公章。如果开发商未能提供符合法律要求的“两书”，业主有权依据合同第十一条的约定，拒绝交接并追究其由此产生的延期交房责任。
　　4、相关法律摘要
　　
　　城市房地产开发质量管理条例
　　第三十一条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
　商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
　　第三条　房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
　　　　第四条　《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
　　　　商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
　　　　第五条　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
　　　　１、工程质量监督部门核验的质量等级；
　　　　２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
　　　　３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起
　　
　　退房条件：
　　退房，本身并不是一个法律术语，法律上与此对应的词应当是“解除购房合同”。一般而言，合同既然已由双方当事人签字生效，任何一方就不能随意反悔，只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时，才允许当事人解除合同。
　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出现下面几种情况的可以退房：1.延迟交房三个月以上。2.开发商证照不全。3.开发商任意改变合同约定的设计。4.无法获得贷款。5.由开发商造成无法办理产权证的。6.房屋面积实际误差超过3%。7.开发商不能出示竣工备案表，或者房屋质量不合格，导致合同目的不能实现。8.签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押的。
　商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
　　第三条　房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
　　　　第四条　《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
　　　　商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
　　　　第五条　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
　　　　１、工程质量监督部门核验的质量等级；
　　　　２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
　　　　３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起
　　
　　

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