纸风铃

中国的商品房是越调控越涨价，深圳22度观察浙江炒房团代表说要涨五十年，他好象忘记了中国的土地年限只有七十年。虽说有政府有精神说期满后原居民有优先续约权，但几十年的政府是否认这个账还难说。中共统治六十年来，兑现的承诺用一只手指头也能数出来。扬州不就发生不到十年又把土地给卖出去的事吗？何况七十年后，那个时候的土地证定性是反革命的证据也说不定。想想当年土改，土地是土改后哪一年收回的？政府连土地证都懒得收回去，连公告作废的程序都没走。所以寄希望于七十年后优先续约是很危险的；再说了，优先也是有条件的，只能是同等条件优先，到时只要有一位开发商出的价高，业主只能望洋兴叹了。还有一个问题就是中国住房的质量问题，能够保证五十年那算业主中了大奖了，到时拚死把土地竟买下来，只怕没钱翻修房屋了。
现在人人都说房屋只涨不跌，贷款买房的朋友不知注意到和银行签的按揭合同没有？贷款买房是以房屋作抵押的，按抵押合同法，抵押物的价值是一定高于贷款金额的，因为涉及到变现的问题，一旦特权所有人违约，借款人即占有抵押物，拍卖抵押物所得全归借款人，多了不退，少了不补。和质押正好相反。但中国的贷款合同合同却综合了抵押与质押两个特性，合同特别规定，如果贷款人无法偿还贷款，而抵押物又不够偿还贷款，贷款人须用其他资产补足贷款。这就是和美国的抵押贷款的根本区别，美国次贷危机前，所有的人都相信房价只涨不跌，金融机构在发放住房贷款时只强调用房屋抵押，所以当贷款人发现尚未归还的贷款高于现行的房价时，他们就选择把房屋甩给银行，于是次贷危机发生了。个别倒霉蛋不幸丧失了赎回权，银行只能收回房屋，屋内的陈设银行会出钱给你搬出去。这就是中美两国贷款购房人的权利差别。也就是说，在美国当开发商宣传房价永远上涨时，所有的人都相信，而且是在此基础上给购房人提供金融服务，还款期限有长达五十年以上的。因为美国人没有土地年限一说，且房屋质量过硬，所以经济增长时，美国没人考虑房价会下跌。而中国的情况是只有购房者相信房价是只涨不跌的，其他的人都不信这一鬼话，特别是金融机构，把贷款年限定在三十年内，因为中国的房屋质量只能保证三十年，而且特别注明房价下跌要保证借款的安全，也就是说银行没有三十年的把握。我有一个同事倾其所有签购房贷款合同时，我给他指出这一点，他认为那只是一个形式，我告诉他，银行是个企业，不会花精力和时间去考虑和计算根本不可能发生的事，银行考虑的是风险，而风险的定义是可能发生且发生机率较大的事，开发商叫嚣房价只涨不跌，但他们哪个敢做出跌价即退差价的承诺，请记住，不是让他们承诺七十年，只承诺十年。因为土地虽然没折旧，但房屋是有折旧的。哪个开发商敢承诺十年内他的项目不会跌价？这就是行家的眼光，也是开发商和购房者素质差别所在，也就是他们能赚钱，而购房者只能把钱给开发商赚的原因所在。
任志强曾说农民工都买得起商品房，为什么城里人买不起？那是你的失败，活该！其实这是 开发商套取银行资金的窍门。现在一个农民工的身份证如果被开发商用于购房，是要付费的，这就是出现大量农民人购房的原因。在北京目前房价的基础上，购房人至少要提供月收入达2万元以上的收入证明，才能符合银行的监管要求。北京有多少购房人能达此收入标准，有点常识的人用屁股都能想到。可以这样说，目前的购房贷款人群90%以上的购房人提供的收入证明都是虚假的收入证明。你能相信山东一个偏远农村的一群农民的月收入都能超过2万元元吗？你能相信在湖北一个濒临倒闭的国企里工作的一群普通工人的月收入能达到3万吗？你还能相信一个刚满18岁才中学毕业的小伙子月薪能有2.5万元吗？这些类似的收入证明在中国商业银行的按揭贷款中比比皆是，中国所有商业银行中办理了按揭贷款的收入证明超过一半以上都是虚假的收入证明，尤其是自2009年底以来，超过90%以上的收入证明都为虚假收入证明。按揭贷款的收入证明之假，简直可以挑战中国大多数人的想象力。
中国商业银行办理的按揭贷款应该是全世界最丑陋、最肆意妄为的按揭贷款。可以说，有相当多的按揭贷款没有一样是真实的，首付款可能是假的，身份证可能是假的，收入证明可能是假的，职业可能是假的，购房人可能是假的，签字也可能是假的。唯一真实的就是只有银行发放的按揭贷款是真实的。正是因为大量假按揭的盛行和长期存在，从而成为推动中国房价暴涨的罪魁祸首之一。而从中国的金融监管来看，从来对于假按揭是不设防的，完全形同虚设。
这才是危机所在。