对于商业性的房地产开发，城乡规划仅仅是从公共利益保护或公共利益干预的角度对开发建设提出限制和规范。城乡规划的制定和规划行政许可并不具有将国有、集体的土地出让或划拨给开发商的法律功能和法律效力，更不具有将国有、集体土地使用权及地上房屋的物权主体进行变更或消灭的法律功能和法律效力。城乡规划的实体合法性虽然也由对物权保护规则、规划强制性内容、规划技术规范及对行政裁量权的共同遵守构成，但是，拆迁本身的合法性根本上要受拆迁人和被拆迁人双方依据民法的自愿平等、等价有偿的原则形成合意，进而形成合法有效的合同。如果“被拆迁人”不愿意被拆迁，他有权依据《城市房地产管理法》第27条的规定可以依照法律和行政
法规的规定，作价入股，以合资、合作方式进行房地产的开发经营，而不必成为“被拆迁人”。 因合资、合作而形成的新的房地产开发经营企业基于原开发商与土地、房屋权利人之间的合资、合作协议而取得该土地、房屋的物权，即可以依据城乡规划及规划行政许可对房屋实施“自拆”。
